Door de vreselijke oorlog in Oekraïne zijn er al ruim 3 miljoen mensen het land uit gevlucht. Op dit moment zitten er enkele duizenden Oekraïners in een Nederlandse opvang. Veel woningcorporaties zijn bereid om Oekraïense vluchtelingen te helpen en hen (tijdelijk) een woning ter beschikking te stellen. Dit brengt wel enkele hobbels mee. Zo is het nog niet duidelijk hoe lang deze situatie zal duren. Een ander complicerende factor is dat Oekraïense vluchtelingen op dit moment geen inkomen hebben. Dat roept de vraag op hoe het ter beschikking stellen van woningen aan Oekraïense vluchtelingen het beste kan worden ingestoken en of het de bedoeling is dat de vluchteling tijdelijk de woning gebruikt zonder dat er huurbescherming ontstaat. In deze blog bespreken wij een aantal oplossingen. Door de vreselijke oorlog in Oekraïne zijn er al ruim 3 miljoen mensen het land uit gevlucht. Op dit moment zitten er enkele duizenden Oekraïners in een Nederlandse opvang. Veel woningcorporaties zijn bereid om Oekraïense vluchtelingen te helpen en hen (tijdelijk) een woning ter beschikking te stellen. Dit brengt wel enkele hobbels mee. Zo is het nog niet duidelijk hoe lang deze situatie zal duren. Een ander complicerende factor is dat Oekraïense vluchtelingen op dit moment geen inkomen hebben. Dat roept de vraag op hoe het ter beschikking stellen van woningen aan Oekraïense vluchtelingen het beste kan worden ingestoken en of het de bedoeling is dat de vluchteling tijdelijk de woning gebruikt zonder dat er huurbescherming ontstaat. In deze blog bespreken wij een aantal oplossingen.

De eerste mogelijke oplossing is het aanbieden van een tijdelijke huurovereenkomst in de zin van artikel 7:271 BW. Zo’n huurovereenkomst mag voor de duur van maximaal twee jaar worden aangegaan en kan in beginsel niet voor het verstrijken van de bepaalde tijd worden beëindigd door de verhuurder. Een huurder kan de huurovereenkomst wel tussentijds opzeggen. Hierbij is het goed om in het oog te houden dat een verhuurder de huurder niet eerder dan drie maanden, maar ten minste één maand voor de einddatum van de huurovereenkomst per aangetekende brief op de hoogte moet stellen van de einddatum van de huurovereenkomst. Als de huurder niet op deze wijze op de hoogte wordt gesteld van de einddatum van de huurovereenkomst, dan wordt de huurovereenkomst voor bepaalde tijd een overeenkomst voor onbepaalde tijd. De huurder heeft dan dus huurbescherming.

Overigens is het woningcorporaties op grond van artikel 47a Woningwet in beginsel verboden om huurovereenkomsten voor bepaalde tijd aan te gaan. In artikel 22a Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting is een aantal gevallen opgenomen waarin wordt afgeweken van die regel. Eén van die gevallen is dat een huurder in een sociale noodsituatie verkeert met een aantoonbaar urgente huisvestingsbehoefte. Oekraïense vluchtelingen vallen binnen die categorie.

Het nadeel van huurovereenkomsten voor bepaalde tijd is dat ze vanuit de verhuurder bezien weinig flexibel zijn. Zo moet vóór het aangaan van de huurovereenkomst worden bepaald voor welke periode ze worden aangegaan en bovendien kan de tijdelijke huurovereenkomst maar voor maximaal twee jaar worden aangegaan. Als de situatie langer dan twee jaar zou duren, dan wordt de huurovereenkomst voor bepaalde tijd een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Een ander lastig punt is dat een Oekraïense vluchteling doorgaans geen inkomen heeft waarmee hij de huur kan betalen. Als de gemeente niet bereid is om mee te denken over een oplossing op dit punt, dan kan dat een lastige situatie opleveren.

De tweede mogelijke oplossing is het aangaan van een bruikleenovereenkomst. In dat geval wordt er niet gesproken van de ‘huurder’ van de woning, maar de ‘gebruiker’ van de woning. Bij een bruikleenovereenkomst mag er geen huur worden gevraagd. Daar staat tegenover dat de gebruiker van de woning geen huurbescherming heeft en dat het dus altijd mogelijk is om de overeenkomst op te zeggen. Als er een bruikleenovereenkomst wordt aangegaan en er wel huur wordt gevraagd aan de gebruiker van de woning, dan bestaat het risico dat de overeenkomst wordt gezien als een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. In dat geval is er sprake van een huurder die huurbescherming heeft.

Het voordeel van deze overeenkomst is dat hij de flexibiliteit biedt die de situatie nodig heeft. Het nadeel van deze optie is dat er geen huur in rekening kan worden gebracht bij een gebruiker.

De derde mogelijke oplossing is om een overeenkomst naar aard van korte duur in de zin van artikel 7:232 lid 2 BW aan te gaan. Bij een dergelijke huurovereenkomst kan er gewoon huur in rekening worden gebracht en heeft een huurder geen recht op huurbescherming.

Het aangaan van een huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur is altijd een risico, omdat een rechter niet snel aanneemt dat sprake is van huur die naar zijn aard van korte duur is en de huurder dus toch huurbescherming heeft. Op het moment dat een huurder het standpunt inneemt dat hij huurbescherming heeft, zal de verhuurder een rechtszaak moeten starten. Het is dan aan de rechter om te bepalen of het een huurovereenkomst naar zijn aard voor korte duur betreft of dat de huurder toch huurbescherming heeft. Bij het aangaan van een dergelijke overeenkomst bestaat dus het risico dat achteraf toch zal blijken dat de huurder huurbescherming heeft.

Daarnaast is in artikel 47a Woningwet opgenomen dat het een woningcorporatie niet is toegestaan om met een huurder een huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur aan te gaan als het ook mogelijk is om een tijdelijke huurovereenkomst aan te gaan. Zoals eerder al besproken, is het mogelijk om met Oekraïense vluchtelingen een tijdelijke huurovereenkomst aan te gaan. Dat maakt dat het op grond van de Woningwet strikt genomen voor een corporatie niet is toegestaan om een huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur met hen aan te gaan. Maar als de corporatie de woningen verhuurt aan de gemeente die op haar beurt de woningen doorverhuurt aan de huurder, dan kan de gemeente wel een huurovereenkomst die naar zijn aard van korte duur is, toepassen. De genoemde regel uit de Woningwet geldt alleen voor corporaties, dus niet voor een gemeente.

Concluderend biedt de wet enkele oplossingen in het kader van het ter beschikking stellen van een woning aan Oekraïense vluchtelingen. Zowel Aedes als de Woonbond hebben nog geen publicatie op hun website staan waaruit blijkt wat volgens hen de beste optie is om dit juridisch goed te regelen. Als u van plan bent om één of meer woningen ter beschikking te stellen aan Oekraïense vluchtelingen en u zich afvraagt hoe u dit juridisch het beste kunt regelen, dan kunnen wij uiteraard altijd met u meedenken. U kunt een e-mail sturen naar Dit e-mailadres wordt beveiligd tegen spambots. JavaScript dient ingeschakeld te zijn om het te bekijken..