Onderhuur
Bij onderhuur is er sprake van twee huurovereenkomsten. Eén huurovereenkomst tussen de onderhuurder en de hoofdhuurder en één huurovereenkomst tussen de hoofdhuurder en de verhuurder. De hoofdhuurder is op zijn beurt ook verhuurder geworden.

Wanneer is onderhuur toegestaan?
In twee gevallen mag er worden onderverhuurd, namelijk als de verhuurder toestemming geeft voor de onderhuur of als de huurder van een zelfstandige woning zelf zijn hoofdverblijf in de woning heeft en een deel daarvan onderverhuurd heeft en deze gedeeltelijke onderverhuur niet is uitgesloten in de huurovereenkomst en toepasselijke algemene bepalingen. 

Gevolgen van onbevoegde onderhuur
Uitgangspunt van de wet bij woonruimte is dat een huurder niet bevoegd is de woning of een deel ervan (als hij zelf geen hoofdverblijf heeft in de woning) onder te verhuren. Doet de huurder dit wel dan handelt hij in strijd met de huurovereenkomst als het onderhuurverbod is opgenomen in de overeenkomst en/of in strijd met de wet. De verhuurder kan de huurder hierop aanspreken en de huurder dagvaarden tot ontruiming van de woning en ontbinding van de huurovereenkomst vorderen, eventueel aangevuld met een vordering tot schadevergoeding ter hoogte van de inkomsten uit onderhuur en betaling van een overeengekomen boete.

Gevolgen beëindiging hoofdhuurovereenkomst
Wat zijn de gevolgen voor de onderhuurder als de hoofdhuurovereenkomst wordt beëindigd? Hierbij moet onderscheid worden gemaakt tussen onderhuur van zelfstandige woonruimte en onderhuur van onzelfstandige woonruimte.

Huurder van zelfstandige woonruimte geniet huurbescherming
Bij zelfstandige woonruimte gaat het om een woning met een eigen toegang en eigen voorzieningen. De onderhuur wordt na beëindiging van de hoofdhuurovereenkomst voortgezet door de hoofdverhuurder op dezelfde voorwaarden als gold tussen de hoofdhuurder en de onderhuurder. Dat betekent dat de onderhuurder dezelfde huurprijs aan de verhuurder moet betalen als hij aan zijn onderverhuurder betaalde. Of de onderhuur wel of niet was toegestaan doet niet ter zake. De onderhuurder van zelfstandige woonruimte geniet huurbescherming ex artikel 7:269 BW als hij kan aantonen dat er een onderhuurovereenkomst is gesloten met de hoofdhuurder.

Beëindiging onderhuursituatie
De huurbescherming van de onderhuurder is echter beperkt. De verhuurder kan binnen zes maanden naar de rechter stappen om te vragen de huurovereenkomst met de onderhuurder alsnog te laten beëindigen. Als de verhuurder dit nalaat, dan is hij gebonden aan de onderhuurder en blijft de voortgezette huurovereenkomst tot stand.

Gronden voor beëindiging onderhuur
 In de wet worden een aantal gronden genoemd waarop de beëindiging door een rechter zal worden toegewezen, waaronder de verwachting dat de huurder de huurpenningen niet kan betalen, de onderhuur is aangegaan met de “kennelijke strekking” de onderhuurder de positie van huurder te verschaffen of als de belangenafweging in het voordeel van de verhuurder uitvalt. In zaken betreffende verhuur in de sociale sector waarbij de hele woning in gebruik is gegeven aan een derde wordt al snel aangenomen dat er sprake is van een kennelijke strekking om de onderhuurder de positie van huurder te verschaffen. Bovendien oordeelt een rechter in dergelijke gevallen veelal dat sprake is van strijd met de redelijkheid en billijkheid om van een corporatie te vergen de huurovereenkomst voort te zetten, omdat de woning in strijd met de wet in gebruik is gegeven en behoort tot de categorie sociale huurwoningen. Aangenomen wordt dat het een feit van algemene bekendheid is dat op deze wijze de regels inzake de eerlijke verdeling van sociale huurwoningen wordt omzeild. Onderhuurders zouden dan met voorrang de beschikking krijgen over een huurwoning waar anderen jarenlang voor op de wachtlijst staan.

Geen huurbescherming voor de onderhuurder van onzelfstandige woonruimte
Bij huur van onzelfstandige woonruimte, zoals de huur van een kamer, is de positie van de onderhuurder zwak. Als de hoofdhuurovereenkomst is beëindigd, moet de onderhuurder de onzelfstandige woonruimte verlaten. De onderhuurder van onzelfstandige woonruimte geniet geen huurbescherming.