Ze zijn de afgelopen tijd geregeld in het landelijke nieuws: uitspraken van rechters over de vraag of bedrijven die vanwege de lockdown gesloten zijn huurkorting moeten krijgen. Zeer recent nog over een Haags café en een Haags restaurant, die allebei een korting van 50% kregen toegewezen over de maanden dat ze gedwongen dicht waren. Hoe zit het juridisch? En wat moet u doen als een huurder zich meldt met het verzoek om tijdelijk minder, of zelfs helemaal geen huur te betalen? Ze zijn de afgelopen tijd geregeld in het landelijke nieuws: uitspraken van rechters over de vraag of bedrijven die vanwege de lockdown gesloten zijn huurkorting moeten krijgen. Zeer recent nog over een Haags café en een Haags restaurant, die allebei een korting van 50% kregen toegewezen over de maanden dat ze gedwongen dicht waren. Hoe zit het juridisch? En wat moet u doen als een huurder zich meldt met het verzoek om tijdelijk minder, of zelfs helemaal geen huur te betalen?

De juridische aspecten
Een bedrijfssluiting door de lockdown is een gebrek, zo oordelen tot nu toe de meeste rechters. En bij een gebrek hoort voor de huurder een recht op huurprijsvermindering. Maar, in de praktijk is huurprijsvermindering voor bedrijfsruimte vrijwel altijd uitgesloten in de huurovereenkomst. De huurder heeft dan niet zoveel aan de constatering dat zijn bedrijfsruimte een gebrek vertoont. En dat leidt tot de tweede vraag: zijn de lockdownmaatregelen een onvoorziene omstandigheid en zo ja, betekent die onvoorziene omstandigheid dat het niet van de huurder verwacht kan worden dat hij de volledige huur blijft betalen?

De lockdownmaatregelen worden door rechters over het algemeen als onvoorziene omstandigheid gezien. Huurder en verhuurder hebben namelijk geen rekening kunnen houden met een wereldwijde, ontwrichtende pandemie toen zij de huurovereenkomst sloten, is de gedachte. Of dat dan ook betekent dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is om de volledige huurprijs in stand te laten, is afhankelijk van de specifieke omstandigheden van de ondernemer. Bijvoorbeeld: hoe ernstig is de financiële schade die een ondernemer leidt, en heeft zij de schade geprobeerd te beperken door aanspraak te maken op de NOW-regeling of de Tegemoetkoming Vaste Lasten? Harde conclusies zijn nog niet te trekken op basis van de rechtspraak, maar over het algemeen lijken rechters geneigd om huurders die goed weten te onderbouwen dat zij financiële schade leiden door een coronasluiting, een huurprijsvermindering toe te kennen, meestal van 50%. Houd wel in het achterhoofd dat alle uitspraken tot nu toe in een kort geding zijn gedaan (en dus enkel een voorlopig oordeel van de rechter zijn), of door kantonrechters. Een gerechtshof of de Hoge Raad heeft zich nog niet in een bodemzaak over deze kwestie gebogen.

Praktische aspecten
Betekent het bovenstaande nu dat verhuurders bij al hun huurders die door de lockdown dicht zijn, 50% van de huur moeten kwijtschelden? Nee. Allereerst, omdat er vrijwel alleen nog maar uitspraken in kort geding zijn over deze kwestie. En ten tweede: een huurder heeft pas recht op huurkorting als hij goed weet te onderbouwen dat hij in financiële problemen zit, dat die problemen door de lockdown komen en dat hij alles heeft gedaan om de problemen op te lossen. De huurder moet dus gegevens aanleveren waaruit blijkt dat hij omzetverlies heeft geleden ten opzichte van de periode voor de lockdown en wat hij verder heeft gedaan om zijn omzetverlies te beperken.