Vanaf 1 januari 2019 vinden er vier belangrijke wijzigingen plaats met betrekking tot de Huurcommissie. In deze blog wordt stilgestaan bij deze wijzigingen en wat deze voor sociale verhuurders betekenen.

De eerste wijziging is dat de taken van de Huurcommissie worden uitgebreid. Op dit moment is de Huurcommissie bevoegd om uitspraak te doen in geschillen die gaan over de huurprijs, een huurverhoging (al dan niet na woningverbetering), een huurverlaging, onderhoud en gebreken, de servicekosten, zorgwoningen, de Wet overleg huurder verhuurder en de energieprestatievergoeding. Per 1 januari 2019 worden aan dit lijstje “geschillen die voortvloeien uit klachten van huurders over de door de verhuurders geleverde producten en verrichte diensten” toegevoegd.
Uit de niet erg afgebakende omschrijving van deze nieuwe groep geschillen, blijkt dat onder deze nieuwe categorie veel soorten geschillen kunnen vallen. Het belangrijkste is dat aan de Huurcommissie klachten kunnen worden voorgelegd die inhouden dat de verhuurder niet adequaat heeft opgetreden tegen overlast. Ook kan worden geklaagd over het gedrag van (werknemers van) de verhuurder. In het kader van deze klachten is het overigens wél noodzakelijk dat een huurder zijn klacht eerst kenbaar maakt bij de verhuurder en een termijn geeft om de klacht op te pakken. De Huurcommissie is niet bevoegd in geschillen die kunnen leiden tot uithuiszetting of afsluiten van nutsvoorzieningen of geschillen over wanbetaling. Over deze geschillen blijft de kantonrechter exclusief bevoegd. Een belangrijk aandachtspunt hierbij, is dat sociale verhuurders zich ervan bewust moeten zijn dat een uitspraak van de Huurcommissie bindend is als een van de partijen niet binnen 8 weken naar de kantonrechter stapt. Dit betekent dat als de Huurcommissie bepaalt dat een verhuurder niet voldoende heeft gedaan om overlast tegen te gaan, dit onomstotelijk vast komt te staan als niet binnen 8 weken het oordeel van de kantonrechter hierover wordt gevraagd.

De tweede wijziging is de introductie van de verhuurderbijdrage. Op dit moment wordt de Huurcommissie grotendeels gefinancierd door het Rijk. Om hier een beeld van te geven: in het jaar 2015 werd de Huurcommissie voor 75% door het Rijk gefinancierd. Hier wil de wetgever verandering in brengen en daarom wordt per 1 januari 2019 de verhuurderbijdrage geïntroduceerd. De verhuurderbijdrage is een wettelijk verplichte bijdrage die elke verhuurder uit de sociale huursector die meer dan 50 huurwoningen in zijn bezit heeft, moet betalen. De verhuurderbijdrage is afhankelijk van het aantal woningen dat een verhuurder bezit, waarbij de eerste 50 woningen niet worden meegeteld. Om een indruk te geven van de hoogte van de verhuurderbijdrage: voor het jaar 2019 is de verhuurderbijdrage vastgesteld op 5,4 miljoen euro. Als wordt uitgegaan voor een totaal aantal sociale huurwoningen van 2,4 miljoen, dan bedraagt de verhuurderbijdrage € 2,25 per woning.

De derde wijziging heeft betrekking op de leges die worden betaald voor een procedure bij de Huurcommissie. Op dit moment geldt voor verhuurders die natuurlijke personen zijn een legestarief van € 25,- en voor verhuurders die rechtspersonen zijn een legestarief van € 450,-. De wetgever vindt dit niet eerlijk, omdat de verhuurders die natuurlijke personen zijn vaak ook al geen verhuurderbijdrage hoeven te betalen. Zij bezitten in de meeste gevallen immers minder dan 51 huurwoningen. Daarom wordt het legestarief voor alle verhuurders, ongeacht of zij een natuurlijke persoon of rechtspersoon zijn, vastgesteld op € 300,-.

Ook de vierde wijziging heeft betrekking op de leges voor een procedure bij de Huurcommissie. Per 1 januari 2019 geldt een zogenaamd ‘gedifferentieerd legestarief voor veelgebruikers’. Dit gedifferentieerde tarief geldt alleen voor procedures die gaan over de aanvangshuur en over het splitsen van all-in huurprijzen. Het gedifferentieerde tarief houdt in dat verhuurders die in geschillen over deze onderwerpen binnen één jaar vaker dan twee keer in het ongelijk zijn gesteld een verhoogd legestarief gaan betalen. Als een verhuurder voor de derde maal in het ongelijk wordt gesteld, geldt een legestarief van € 700,-. Vanaf de vierde keer dat een verhuurder in het ongelijk wordt gesteld, wordt een legestarief van € 1.400,- in rekening gebracht. De gedachte hierachter is dat verhuurders deze geschillen makkelijk kunnen voorkomen door de aanvangshuurprijs correct vast te stellen en de all-in huur op correcte wijze te splitsen en dat zij daarom op de financiële blaren moeten zitten als zij dit niet op de juiste wijze doen.

Als u vragen heeft over de wijzigingen in de procedures bij de Huurcommissie, kunt u contact opnemen. Wij zijn elke werkdag van 8:30 uur tot 17:00 uur te bereiken op het telefoonnummer 088 4520200.

Wij willen daarnaast van deze gelegenheid gebruik maken om u alvast fijne feestdagen en een gelukkig 2019 te wensen!