De nieuwe wet ‘Doorstroming Huurmarkt 2015’ treedt per 1 juli 2016 in werking. In eerste instantie lijkt het erop dat de mogelijkheid tot het aanbieden van tijdelijke huurcontracten en de opzeggingsgrond ‘dringend eigen gebruik’ worden verruimd. Of deze verruiming ook geldt voor woningcorporaties, zal in deze en de opvolgende blog blijken. De nieuwe wet ‘Doorstroming Huurmarkt 2015’ treedt per 1 juli 2016 in werking. In eerste instantie lijkt het erop dat de mogelijkheid tot het aanbieden van tijdelijke huurcontracten en de opzeggingsgrond ‘dringend eigen gebruik’ worden verruimd. Of deze verruiming ook geldt voor woningcorporaties, zal in deze en de opvolgende blog blijken. In deze blog wordt aandacht besteed aan de verruiming van de mogelijkheid tot het aanbieden van tijdelijke huurcontracten. In een opvolgende blog zal de opzeggingsgrond ‘dringend eigen gebruik’ worden behandeld.

Als het gaat om woonruimte bepaalt het huidige huurrecht dat een huurovereenkomst niet eindigt door het enkele verloop van de tijd waarvoor de overeenkomst is aangegaan. Ook een huurovereenkomst voor bepaalde tijd, zal om deze te doen eindigen, moeten worden opgezegd. Voor de verhuurder geldt dat deze opzegging moet steunen op een in de wet genoemde opzeggingsgrond. Dit is één van de pijlers waarop de huurbescherming voor woonruimte is gebaseerd. 

De wetgever heeft in de nieuwe wet bepaald dat een huurovereenkomst voor bepaalde tijd in sommige gevallen wel eindigt door het enkele verstrijken van de overeengekomen bepaalde tijd. Als na 1 juli 2016 een huurovereenkomst wordt aangegaan met betrekking tot een zelfstandige woonruimte voor bepaalde tijd korter dan twee jaar (voor onzelfstandige woonruimte: vijf jaar in plaats van twee jaar) geldt dat de verhuurder deze niet hoeft op te zeggen met vermelding van een opzeggingsgrond. Een schriftelijke waarschuwing drie maanden tot één maand van tevoren is wel vereist.  Deze huurovereenkomst eindigt dan automatisch (op de waarschuwingsbrief na). Indien de verhuurder deze schriftelijke waarschuwing niet, te vroeg of te laat doet, wordt de huurovereenkomst omgezet in een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. De huurder heeft dan weer “de ouderwetse” huurbescherming. 

Voor woningcorporaties heeft de wetgever in de Woningwet bepaalt dat deze verruiming tot het aanbieden van tijdelijke huurovereenkomsten slechts in beperkte mate geldt. De wetgever vindt het namelijk niet wenselijk dat ook woningcorporaties gebruik maken van deze automatisch eindigende huurovereenkomsten voor bepaalde tijd. Het gaat bij sociale verhuur namelijk om reguliere huisvesting voor langere duur die wordt aangeboden in het algemeen economisch belang. 

De Woningwet bepaalt dat een woningcorporatie weliswaar een huurovereenkomst voor bepaalde tijd korter dan twee jaar(1) kan aangaan die na verloop van die bepaalde tijd automatisch eindigt, maar dat kan slechts in specifieke gevallen. De wet bepaalt dat deze specifieke gevallen in een ministeriële regeling zullen worden opgenomen. Deze ministeriële regeling bestaat op dit moment nog niet, maar tijdens het wetgevingsproces zijn reeds vier voorbeelden van deze specifieke gevallen genoemd. De eerste ziet op huurders die voor hun werk of studie tijdelijk in een ander plaats of een ander land werken of studeren. De tweede ziet op huurders die in verband met de renovatie of sloop, gevolgd door vervangende nieuwbouw, hun woning moeten verlaten en tijdelijk een andere woonruimte (wisselwoning) moeten betrekken. De derde ziet op huurders in een tijdelijke huisvesting voor noodopvang. De laatste ziet op huurders met wie de woningcorporaties een tweede of laatste kans-huurovereenkomst aangaat of huurders met wie een tijdelijke huurovereenkomst gecombineerd met woonbegeleiding wordt afgesloten. 

(1) De gepubliceerde wettekst vermeldt een termijn ‘korter dan één jaar’. Gezien eerdere wetgeving dient hiervoor ‘korter dan twee jaar’ gelezen te worden.