Met enige regelmaat worden (incassoafdelingen van) verhuurders geconfronteerd met een door een huurder bij de rechtbank ingediend verzoek tot een moratorium om ontruiming van hun woning te voorkomen. Wat is precies een moratorium en wat kan de verhuurder doen om (toewijzing van) het moratorium te voorkomen? Deze vragen worden in dit blog beantwoord. Wat kan een verhuurder doen tegen een verzoek tot een moratorium?
Met enige regelmaat worden (incassoafdelingen van) verhuurders geconfronteerd met een door een huurder bij de rechtbank ingediend verzoek tot een moratorium om ontruiming van hun woning te voorkomen. Wat is precies een moratorium en wat kan de verhuurder doen om (toewijzing van) het moratorium te voorkomen? Deze vragen worden in dit blog beantwoord.
Wat is een moratorium?
Moratorium (afkomstig van het Latijnse morari) betekent letterlijk “uitstel”. Ook wordt wel gesproken van een ‘adempauze’ voor de huurder. Een verhuurder wordt in de meeste gevallen met een moratoriumverzoek geconfronteerd als hij wil overgaan tot ontruiming van een woning op grond van een behaald vonnis vanwege huurachterstand. Een verzoek tot een moratorium is een voorlopige voorziening die moet worden aangevraagd bij de faillissementsrechter (artikel 287b Faillissementswet). Een moratorium leidt ertoe dat de verhuurder het ontruimingsvonnis tijdelijk, met een maximum van zes maanden, niet ten uitvoer kan leggen.
Een verzoek tot een moratorium dient vergezeld te gaan van een verzoek tot toelating tot de wettelijke schuldsanering, de Wsnp (Wet schuldsanering natuurlijke personen). De Wsnp maakt het mogelijk dat een schuldenaar na 3 jaar een ‘schone lei’ krijgt, oftewel schuldenvrij wordt verklaard. Hij dient zich in die 3 jaar dan wel aan strikte regels en voorwaarden te houden. Om toegelaten te worden tot de Wsnp moet de schuldenaar eerst geprobeerd hebben om via de minnelijke weg afspraken te maken met zijn schuldeisers over het aflossen van zijn schulden, dus via een schuldhulpverleningstraject. Pas als de huurder dit minnelijke traject heeft doorlopen, maar dit tot niets heeft geleid, kan de schuldenaar (door de rechter) worden toegelaten tot de Wsnp.
Als in de periode voorafgaand aan de eventuele toelating tot de Wsnp sprake is van een ‘bedreigende situatie’, zoals een woningontruiming, dan kan de schuldenaar bij de faillissementsrechter een moratorium aanvragen. Als het moratorium wordt toegewezen krijgt de schuldenaar een adempauze van meestal 6 maanden. In die 6 maanden wordt de huurder beschermd tegen een bedreigende situatie en het biedt hem de mogelijkheid om het minnelijk traject te doorlopen. Als de rechter het verzoek tot moratorium toewijst, kan de verhuurder zes maanden lang niet gebruik maken van het ontruimingsvonnis.
Kan de verhuurder het moratorium voorkomen?
De verhuurder wordt vaak kort voordat de ontruiming gepland staat, geconfronteerd met een moratoriumverzoek van de huurder. Als de verhuurder verweer wil voeren tegen het verzoek dient hij dat op korte termijn te beslissen. Kiest hij ervoor dat te doen, dan is de aangewezen plek daarvoor op de zitting bij de faillissementsrechter waar de voorlopige voorziening (het moratoriumverzoek) wordt behandeld. Daar dient de verhuurder naar voren te brengen waarom hij van mening is dat het verzoek niet moeten worden toegewezen.
Hoewel het geen gemakkelijke opgave is om het moratorium tegen te houden, kan het zeker zin hebben om verweer te voeren. De wet biedt geen criteria voor de inhoudelijke toetsing van een verzoek tot een moratorium, maar uit rechtspraak volgt dat een verhuurder een grote kans van slagen heeft als hij aannemelijk kan maken dat de huurder niet de intentie heeft (gehad) om daadwerkelijk tot een schuldhulpregeling (minnelijke regeling) te komen of zo’n regeling op een fatsoenlijke manier na te komen (ECLI:NL:RBROT:2015:3423). Het ten tijde van het moratoriumverzoek niet voldaan aan de lopende huurverplichtingen (dus het oplopen van de huurachterstand) is daarvan een voorbeeld.
Maar ook omstandigheden waarbij de kans zo goed als nihil is dat een minnelijke regeling tot stand zal komen, bijvoorbeeld omdat de huurder is uitgesloten van schuldhulpverlening of dat de schulden te kwader trouw zijn veroorzaakt, of sprake is van frauduleuze handelingen (ECLI: NL:RBROT:2018:9439), kunnen ertoe leiden dat de rechter het belang van de verhuurder tot ontruiming zwaarder vindt wegen en het verzoek tot een moratorium afwijst.
Tot slot is in de rechtspraak bepaald dat een moratorium slechts kan worden verleend indien de ontruimingsgrond uitsluitend op huurachterstand is gebaseerd. Is ook sprake van een andere grond (bijvoorbeeld overlast), dan wordt het moratorium niet toegewezen.
Mocht u als verhuurder worden geconfronteerd met een moratoriumverzoek dan kunt u contact opnemen met één van onze advocaten. Zij kunnen u op basis van de feiten en omstandigheden adviseren over de kans van slagen van het voeren van verweer tegen een moratorium.
