Via servicekosten betalen huurders bovenop de kale huurprijs een vergoeding voor bepaalde zaken en diensten die door de verhuurder worden geleverd. Servicekosten hebben vaak betrekking op meerdere woonruimten in een complex. Daarbij kan worden gedacht aan de kosten voor een huismeester of de schoonmaakkosten. Om te bepalen welk bedrag elke huurder moet betalen om de door de verhuurder gemaakte kosten te dekken, gebruikt de verhuurder een “verdeelsleutel”. In beginsel dienen de kosten gelijk te worden verdeeld over het aantal woningen dat gebruikmaakt of kan maken van de levering of de dienst.
Recentelijk heeft zich een zaak voorgedaan waarin de verhuurder een verkeerde verdeelsleutel ten aanzien van de schoonmaakkosten had toegepast. Het betreffende complex bestaat uit twee bedrijfsruimten en bijna 200 woonruimten. De schoonmaakkosten werden voor een derde (33,33%) doorberekend aan de huurders van de bedrijfsruimten en voor het overige deel (66,67%) doorberekend aan de huurders van de woonruimten. Op den duur is echter gebleken dat de verdeelsleutel niet aansluit bij het feitelijke gebruik van de algemene ruimtes; de huurders van de bedrijfseenheden gebruiken een aanzienlijk kleiner deel van de algemene ruimtes dan de huurders van de woningen.
Na een berekening conform de daadwerkelijk feitelijke situatie bleek dat de huurders van de twee bedrijfsruimten naar verhouding slechts 4,12% in de kosten hoefden bij te dragen in plaats van de steeds in rekening gebrachte 33,33%. Op basis daarvan heeft de verhuurder de verdeelsleutel voor de toekomst aangepast in de zin dat de huurders van de woonruimten vanaf dat jaar gezamenlijk 95,88% in de schoonmaakkosten moeten bijdragen. De huurders van de woonruimten hebben voor dat jaar vervolgens zonder voorafgaande aankondiging een hogere eindafrekening gekregen. Voor het daaropvolgende jaar is het voorschotbedrag meteen aangepast, om te voorkomen dat de huurders aan het einde van het jaar veel moeten bijbetalen.
Een van de huurders van de woonruimten maakte vervolgens bezwaar tegen de hogere eindafrekening en stapte naar de huurcommissie. De huurcommissie overwoog in haar uitspraak dat de oude verdeelsleutel (1/3 – 2/3) al ruim tien jaar consequent werd toegepast en dat die specifieke verdeelsleutel daarmee geacht kon worden tussen partijen te zijn overeengekomen. De huurcommissie oordeelde dat de huurder alleen gebonden is aan een wijziging van de verdeelsleutel, als tenminste 70% van de huurders instemt met zo’n wijziging. Nu daarvan geen sprake was en de verhuurder überhaupt niet had gecommuniceerd over de wijziging van de verdeelsleutel, kon de oude verdeelsleutel niet worden gewijzigd, aldus de huurcommissie. De huurder hoefde de hogere eindafrekening dus niet te betalen.
De verhuurder is vervolgens op naar de kantonrechter gestapt om de uitspraak van de huurcommissie te bestrijden. De kantonrechter oordeelde dat de beslissing van de huurcommissie en de motivering daarvan te kort door de bocht is. De kantonrechter sluit vervolgens aan bij de wet: de betalingsverplichting voor servicekosten wordt bepaald door
- hetgeen partijen zijn overeengekomen of, als zij niets zijn overeengekomen,
- hetgeen redelijk is.
De kantonrechter geeft aan dat de huurcommissie met haar beslissing ten onrechte voorbij gaat aan de feitelijke onjuistheid van de verdeelsleutel en de gevolgen die dat heeft voor de verhuurder. De verhuurder is namelijk niet (meer) in staat 33% van de kosten bij de huurders van de bedrijfsruimten in rekening te brengen, omdat zij slechts 4,12% van de kosten verschuldigd zijn. Nu de huurders van de woonruimten volgens de huurcommissie ook niet méér hoeven te betalen dan zij al doen, betekent dit dat uiteindelijk slechts (4,12 + 66,67) 70,79% van de schoonmaakkosten door de huurders gedekt zullen zijn. Dit acht de kantonrechter een onredelijke uitkomst. Het is volgens de kantonrechter niet goed te begrijpen waarom de huurcommissie geen gebruik heeft gemaakt van de in haar eigen handboek genoemde mogelijkheid om van een (fictief) overeengekomen verdeelsleutel af te wijken als de redelijkheid daartoe aanleiding geeft. Nu een verdeling van 1/3 – 2/3 evident onjuist is, kan de verdeelsleutel wel worden gewijzigd. De huurder is dus wel gehouden om de hogere eindafrekening te betalen. Dat de verhuurder daarbij niet met haar huurders heeft gecommuniceerd is volgens de rechter vanuit juridisch oogpunt niet relevant voor de redelijkheid van de servicekosten.
De kantonrechter bevestigt met zijn uitspraak het uitgangspunt dat de verdeelsleutel per saldo een volledige vergoeding van de gemaakte servicekosten moet opleveren en dat het dus niet de bedoeling is dat de verhuurder zelf een deel van de kosten draagt.
In zijn uitspraak heeft de kantonrechter niets gezegd over de 70%-regeling. Hiermee kunnen we ervan uitgaan dat deze, in tegenstelling tot het oordeel van de huurcommissie, niet van toepassing is op de wijziging van een verdeelsleutel. Dat is ook logisch. De 70%-regeling (artikel 7:261 lid 2 BW) houdt het volgende in: als de verhuurder de levering van zaken of diensten wijzigt en die zaken en diensten kunnen slechts aan een aantal huurders gezamenlijk worden geleverd (bijvoorbeeld het aanstellen van een huismeester), dan raakt een huurder alleen aan die wijziging gebonden als tenminste 70% van die huurders daarmee heeft ingestemd. Deze regeling is hier in het geheel niet van toepassing, omdat geen sprake is van een wijziging van levering van zaken of diensten. De verhuurder levert niets nieuws en schaft ook niets af. De schoonmaakdienst werd al geleverd en zal nog steeds worden geleverd. Het gaat slechts om de verdeelsleutel die wordt gewijzigd. Artikel 7:261 lid 2 BW is daarom niet van toepassing. Wel moet de verhuurder bij een wijziging van de verdeelsleutel de eventueel aanwezige huurdersorganisatie om instemming vragen. Dit geldt op grond van artikel 5a van de Wet op het overleg huurders verhuurder (Wohv).
