Alle corporaties denken in deze coronacrisis na over manieren om hun huurders te ondersteunen. Sommige corporaties kiezen ervoor om de jaarlijkse huurverhogingen dit jaar niet op 1 juli in te laten gaan en deze uit te stellen. Update [03-06-2020]: op 20 mei 2020 heeft de minister deze brief naar de Tweede Kamer gestuurd. Zij schrijft onder meer dat zij het mogelijk gaat maken om huurders een tijdelijke huurkorting te geven. Een wetsvoorstel daarvoor is in de maak. De minister benadrukt echter dat een huurkorting altijd een maatwerkoplossing moet zijn voor huurders die in betalingsproblemen komen door het coronavirus. Voor korting op of bevriezing van huur over het hele bezit van een verhuurder is dus (voorlopig) geen ruimte.
Alle corporaties denken in deze coronacrisis na over manieren om hun huurders te ondersteunen. Sommige corporaties kiezen ervoor om de jaarlijkse huurverhogingen dit jaar niet op 1 juli in te laten gaan en deze uit te stellen. Maar pas op! Bij woningen in de vrije sector kan een uitstel van de huurverhoging ertoe leiden dat de corporatie de Woningwet overtreedt.
Het wettelijke uitgangspunt van huurverhogingen is dat ze niet vaker dan één keer per 12 maanden mogen plaatsvinden. Een corporatie die zijn huurverhogingen vanwege de coronacrisis dit jaar bijvoorbeeld op 1 september in laat gaan, zou de huur dan in 2021 ook pas weer per 1 september mogen verhogen. Voor sociale huurwoningen maakt het huurrecht een uitzondering: als er in 2019 per 1 juli is verhoogd en in 2020 per 1 september wordt verhoogd, mag de vertraging in 2021 worden ingehaald. De huur mag in 2021 dan weer per 1 juli worden verhoogd. Deze werkwijze staat de Autoriteit Woningcorporaties toe. Voor geliberaliseerde woningen geldt de uitzondering niet. Als er in 2020 per 1 september wordt verhoogd, mag er in 2021 niet per 1 juli worden verhoogd. Dat zou namelijk de tweede verhoging in 12 maanden zijn. Om de huurders van geliberaliseerde woningen hetzelfde uitstel te gunnen als die van het sociale bezit, heeft een corporatie twee mogelijkheden:
1) de huren van de geliberaliseerde woningen dit jaar wel per 1 juli verhogen, maar de verhoging kwijtschelden tot 1 september.
2) vanaf dit jaar de huren van de geliberaliseerde woningen elk jaar per 1 september (of een andere datum) verhogen en voor bestaande huurcontracten nooit meer teruggaan naar 1 juli.
De tweede oplossing is erg onpraktisch en daarom niet aan te raden. De geliberaliseerde woningen lopen in hun verhoging vanaf volgend jaar dan niet meer gelijk met het sociale bezit. Bij nieuwe huurcontracten kan dat per geliberaliseerde huurwoning worden hersteld, maar dat leidt zelfs tot verschillende verhogingsdata tussen geliberaliseerde huurwoningen onderling. Dat is erg onhandig.
De eerste oplossing zal door de meeste corporaties worden gekozen. Deze oplossing is echter in strijd met de Woningwet, zo heeft de Autoriteit Woningcorporaties desgevraagd aan ons kantoor bevestigd. Artikel 48 lid 1 van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting bepaalt dat corporaties slechts in een zeer beperkt aantal gevallen financiële middelen aan hun huurders ter beschikking mogen stellen. Het collectief kwijtschelden van een deel van de huur van de geliberaliseerde huurwoningen is volgens het BTIV een verboden cadeautje.
De enige mogelijkheid om de huurverhogingen van geliberaliseerde woningen uit te stellen die zowel volgens het huurrecht als volgens de Woningwet mag zou zijn om te wachten met het innen van de huurverhogingen tot een latere datum, om zo de huurders enige ademruimte te geven. De huur zou dan moeten worden verhoogd per 1 juli en per een latere datum (bijvoorbeeld per 1 september) zouden de huurders dan alsnog de verhogingen over juli en augustus moeten betalen.
Het bovenstaande verschil tussen sociale huurwoningen en geliberaliseerde huurwoningen is juridisch goed uit te leggen en het standpunt van de AW is begrijpelijk. Gevoelsmatig is het echter een heel vreemd verschil. Waarom zouden huurders van sociale huurwoningen wel een steuntje in de rug mogen ontvangen, hoe klein dat ook is in de praktijk, en huurders van geliberaliseerde woonruimte niet? Zolang de Woningwet of het huurrecht echter niet wijzigen op dit punt, is ons advies om de huurverhoging van geliberaliseerde woningen niet kwijt te schelden.
