Bij een huurachterstand van drie maanden wordt als hoofdregel de huurovereenkomst ontbonden door de rechter. Er zijn echter ook huurders die stelselmatige kleine huurachterstanden laten ontstaan om deze daarna weer in te lopen. Hoe wordt door de rechter daar naar gekeken? Het hof Arnhem-Leeuwarden heeft zich daar over uitgelaten.
In die zaak had de huurder vaak huurachterstanden laten ontstaan. De verhuurder had hem inmiddels al meer dan dertig keer aangemaand om de huur te betalen. Daarnaast waren er al drie rechtszaken gevoerd en meerdere betalingsregelingen getroffen. Toen de eerste twee maanden van 2019 niet betaald werden, stapte de verhuurder opnieuw naar de kantonrechter. De verhuurder vorderde, naast betaling van de huurachterstand en de lopende huur, de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. De kantonrechter oordeelde echter dat twee maanden huurachterstand te weinig was voor een ontbinding van de huurovereenkomst.
De verhuurder ging in hoger beroep en stelde dat de kantonrechter niet had meegewogen dat de huurder stelselmatig te laat betaalt en dus vaak huurachterstanden heeft laten ontstaan. Tijdens het hoger beroep had de huurder de achterstallige huur inmiddels wel weer volledig voldaan.
Het hof vond dat de huurder structureel tekortgeschoten was in de nakoming van de verplichting om de huur altijd tijdig en volledig te voldoen. Volgens het hof rechtvaardigde dit de ontbinding van de huurovereenkomst. Dat inmiddels geen sprake meer was van een huurachterstand maakte volgens het hof niet uit. De betaling van de achterstand maakt namelijk niet ongedaan dat de huurder daarvoor de huur zo vaak niet tijdig en volledig heeft voldaan.
Het hof gaf tot slot ook aan dat de kantonrechter ten onrechte alleen aandacht had gehad voor de hoogte van de huurachterstand. Het gaat om het gewicht van de tekortkoming en die tekortkoming is niet alleen van voldoende gewicht als sprake is van een huurachterstanden van drie maanden op het moment dat de kantonrechter vonnis wijst.
Ons kantoor doet met regelmaat rechtszaken waarin de centrale vraag is of structurele wanbetaling de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Neemt u vooral contact met ons op als u een vraag heeft over dit onderwerp.
