Het komt regelmatig voor dat een huurder schade vergoed wil zien na een lekkage in zijn woning. Als de (inboedel)verzekering van de huurder geen dekking geeft, of de huurder geen (inboedel)verzekering heeft, dan klopt de huurder daarvoor graag aan bij de verhuurder. Terecht, of niet?  Het komt regelmatig voor dat een huurder schade vergoed wil zien na een lekkage in zijn woning. Als de (inboedel)verzekering van de huurder geen dekking geeft, of de huurder geen (inboedel)verzekering heeft, dan klopt de huurder daarvoor graag aan bij de verhuurder. Terecht, of niet? 

Ongeveer een jaar geleden (op 13 december 2016) is op de website van ons kantoor over dit onderwerp een blog geplaatst. Daar ging het om een opmerkelijke uitspraak waar de rechtbank Groningen in strijd met de wet schadevergoeding heeft toegekend. In een uitspraak van de rechtbank Rotterdam van 22 maart 2017 [1] is de kwestie van schadevergoeding bij lekkage wederom aan de orde geweest. Uit deze uitspraak blijkt terecht dat het bestaan van een lekkage niet automatisch meebrengt dat een verhuurder verplicht is om schade van de huurder te vergoeden. Reden om het onderwerp nogmaals onder de loep te nemen. 

Juridisch gezien kan een lekkage een gebrek opleveren in de zin van 7:204 lid 2 BW. Als sprake is van een gebrek dan moet de verhuurder op verlangen van de huurder dit verhelpen. Slechts bij uitzondering kan de verhuurder bij een gebrek verplicht zijn schade van de huurder te vergoeden. Als de huurder schadevergoeding wil, dan moet hij op grond van 7:208 BW aantonen dat de lekkage aan de verhuurder is toe te rekenen. Met andere woorden: op één of andere manier moet de lekkage de verhuurder te verwijten zijn. Pas als de lekkage aan de verhuurder is toe te rekenen, dan komt op grond van artikel 7:208 BW de gevolgschade voor rekening van de verhuurder. 
In de uitspraak die zich voordeed bij de rechtbank Rotterdam ging het om een lekkage aan het dak van de huurwoning. De verhuurder had meteen nadat haar melding was gedaan van de lekkage inspecties laten uitvoeren. Deze inspecties hadden niets opgeleverd, waarna is besloten het grind van het dak te verwijderen. Pas daarna kon de oorzaak van het gebrek worden vastgesteld en gerepareerd. De kantonrechter overwoog[2]:

“De verhuurder wordt, zo begrijpt de kantonrechter, verweten dat zij niet adequaat heeft gereageerd, toen de lekkage werd ontdekt. Hiervoor heeft de kantonrechter al geoordeeld dat daarvan geen sprake is. De verhuurder heeft gereageerd op de klachten en gepoogd het gebrek te detecteren. Toen dat eenmaal is gelukt heeft reparatie onmiddellijk plaatsgevonden. Dat het detecteren enige tijd heeft gekost kan de verhuurder niet worden aangerekend, gelet op de plek waar de lekkage is ontstaan. Ook is inherent aan de aard van het gebrek dat na een reparatie eerst moet worden gewacht op regenval voordat kan worden beoordeeld of het gebrek verholpen is. Dat daarmee tijd gemoeid is, kan de verhuurder niet worden verweten. De duur van de werkzaamheden, ongeveer 8 weken, is niet zo excessief dat dit kan worden gekwalificeerd als een niet adequaat reageren door de verhuurder op de klacht.’’ 

De kantonrechter was dus van oordeel dat de verhuurder aan zijn verplichtingen had voldaan. Aan de verhuurder viel niets te verwijten en hij hoefde de schade aan de spullen van de huurder niet te vergoeden. Een verhuurder is verplicht om nadat hij een melding heeft gekregen van lekkage actie te ondernemen. Dat daarbij niet altijd direct de oorzaak zal kunnen worden gevonden is de verhuurder niet te verwijten. Als de verhuurder geen verwijt valt te maken, dan is zij ook geen schadevergoeding verschuldigd. Uit deze uitspraak blijkt maar weer: het enkele bestaan van een lekkage aan het gehuurde is niet voldoende voor een recht op schadevergoeding voor de huurder. 

[1] Rechtbank Rotterdam, 22 maart 2017, ECLI:NL:RBROT:2017:2184
[2] De naam van de verhuurder is geanonimiseerd