In de vorige blog heb ik uitgelegd wat onder renovatie wordt verstaan, dat de wet begrippen als periodiek onderhoud, groot onderhoud of verbeterwerkzaamheden niet kent en onder welke voorwaarden een huurder moet meewerken aan renovatiewerkzaamheden. In deze blog ga ik in op de 70% regeling. In de vorige blog heb ik uitgelegd wat onder renovatie wordt verstaan, dat de wet begrippen als periodiek onderhoud, groot onderhoud of verbeterwerkzaamheden niet kent en onder welke voorwaarden een huurder moet meewerken aan renovatiewerkzaamheden. In deze blog ga ik in op de 70% regeling.
 
Veel huurders verkeren in de veronderstelling dat de verhuurder geen renovatiewerkzaamheden mag uitvoeren als niet tenminste 70% van de huurders in het complex daarmee akkoord is. Dit is een dubbel misverstand. In de vorige blog is al uitgelegd dat zelfs als 100% van de huurders tegen is de rechter alsnog kan oordelen dat het voorstel redelijk is. Of het voorstel redelijk is hangt af van de belangenafweging en niet van een toestemmingspercentage.
 
De 70% regeling is door de wetgever in het leven geroepen met geen ander doel dan om het initiatief om naar de rechter te gaan om een oordeel te vragen over de redelijkheid van het voorstel (bij complexen met minimaal 10 woningen) te verschuiven van de verhuurder naar de huurder. Twee voorbeelden: als minder dan 70% van de huurders akkoord is met het renovatievoorstel, dan zal de verhuurder het initiatief moeten nemen om de rechter te vragen uitspraak te doen over de redelijkheid van zijn voorstel. Als meer dan 70% van de huurders akkoord is, dan zal de minderheid het initiatief moeten nemen om de rechter te vragen een oordeel te geven over de (on)redelijkheid van het voorstel. Dus in beide gevallen (wel of niet 70%) komt de rechter er aan te pas om een oordeel te geven over de redelijkheid van het voorstel. Als 70% akkoord is, dan wordt de minderheid van de huurders wel beperkt in de tijd om het initiatief te nemen: de betreffende huurders hebben slechts 8 weken (na de brief aan hen dat een meerderheid van 70% akkoord is met het voorstel) de tijd om zich tot de rechter te wenden. Laten zij die termijn verlopen, dan bepaalt de wet dat het voorstel geacht moet worden redelijk te zijn. Het gevolg hiervan is dat álle huurders op grond van de wet moeten meewerken aan de uitvoering van de renovatiewerkzaamheden.
 
Het lijkt voor een verhuurder logisch om te proberen een 70% meerderheid te behalen, omdat dan het procesinitiatief bij de huurder komt te liggen, welk initiatief hij dan ook nog eens binnen 8 weken moet nemen. Echter, in de praktijk blijkt het behalen van een 70% meerderheid nog weleens een langdurig proces te zijn. En vervolgens komen daar nog 8 weken stilzitten (wachten of de minderheid het initiatief neemt om naar de rechter te gaan) bij. Niet zelden maken wij mee dat een verhuurder vervolgens in tijdnood komt, waarna in kort geding alvast om medewerking van de weigerachtige huurders moet worden gevraagd.
 
Sommige van onze klanten hebben bij renovatiewerkzaamheden als interne regel dat als er voldoende draagvlak is binnen een complex, bijvoorbeeld 50% van de huurders is akkoord, zij dan niet meer proberen om nog 20% van de huurders over te halen, maar vervolgens de rechter vragen een uitspraak te doen over de redelijkheid van het voorstel. Op deze manier wordt een oeverloze discussie beëindigd door een simpele vraag aan de rechter voor te leggen: vind u het renovatievoorstel redelijk?