Er heersen hardnekkige misverstanden onder verhuurders over het al dan niet kunnen doorzetten van een renovatieproject indien één of meerdere huurders weigeren hieraan mee te werken.  Er heersen hardnekkige misverstanden onder verhuurders over het al dan niet kunnen doorzetten van een renovatieproject indien één of meerdere huurders weigeren hieraan mee te werken. 

Allereerst is het vaak onduidelijk wat onder het begrip renovatie valt. De wet bepaalt hierover (voor zover relevant): renovatie is een gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging. De Hoge Raad heeft hier recent aan toegevoegd dat deze veranderingen en toevoegingen ook tot een stijging van het woongenot moeten leiden. 

Naast renovatiewerkzaamheden, kent de wet nog slechts één ander type werkzaamheden: dringende werkzaamheden. Dit zijn werkzaamheden die niet zonder schade of nadeel kunnen worden uitgesteld tot na het einde van de huurperiode, bijvoorbeeld reparatie van een lekkage, maar ook werkzaamheden ter voorkoming van gebreken, zoals het vervangen van een asbesthoudende riolering. Voor de uitvoering van deze werkzaamheden moet de huurder, volgens de wetgever, altijd gelegenheid geven. 

Als de verhuurder spreekt over periodiek onderhoud, groot onderhoud of verbeterwerkzaamheden, dan moet dus (per werkzaamheid) eerst geanalyseerd worden of deze werkzaamheden dringende werkzaamheden of renovatiewerkzaamheden betreffen. Immers, het heeft geen zin om een huurder toestemming te vragen voor werkzaamheden waaraan hij op grond van de wet sowieso moet meewerken. Andersom is het onjuist om renovatiewerkzaamheden te ‘verkopen’ als dringende werkzaamheden. Dan zou een verhuurder de huurder op het verkeerde been zetten. De huurder had dan om toestemming moeten worden gevraagd.

Nu een ander misverstand. Onjuist is de vaak gehoorde stelling dat een huurder pas moet meewerken aan renovatiewerkzaamheden als 70% van de huurders akkoord is met het voorstel. Zelfs als 100% van de huurders tegen het renovatievoorstel is, maar bij een belangenafweging door de rechter blijkt dat het renovatievoorstel redelijk is, moeten álle huurders meewerken. De hoofdregel is namelijk dat de huurder moet meewerken aan renovatiewerkzaamheden als de verhuurder hem daartoe (schriftelijk) een redelijk voorstel doet. Het voorstel is, zo stelt de wet, redelijk als de belangen van de verhuurder bij uitvoering van de renovatie zwaarder wegen dan de belangen van de huurder. 

Wanneer wegen de belangen van de verhuurder zwaarder dan die van de huurder? 

De huurder zal vaak als bezwaar zien dat hij erg opziet tegen de werkzaamheden (vrees voor stof en herrie). Woningcorporaties beroepen zich vaak op strategische belangen, zoals duurzaamheid, wooncomfort naar huidige maatstaven en veiligheid.  

Of renovatie in de ogen van de rechter redelijk is, hangt dus af van de belangenafweging. Het is onze ervaring dat de strategische belangen van woningcorporaties vrijwel altijd zwaarder wegen dan de praktische belangen van een huurder die gevrijwaard wil zijn van tijdelijke ongemakken. Omdat de wet stelt dat een huurder moet meewerken als het voorstel redelijk is, kan in kort geding de medewerking van een weigerachtige huurder worden gevorderd. 

In de volgende blog kunt u lezen wat de 70% regeling inhoudt.