Dat er in Nederland sprake is van (grote) krapte op de woningmarkt is bij iedereen inmiddels wel bekend. Verhuurders krijgen op verschillende manieren steeds meer te maken met de gevolgen van de overbelaste woningmarkt. Zo worden wij steeds vaker benaderd met vragen over woningruil. Woningruil kan voor huurders een handige manier zijn om de krappe en stugge woningmarkt te ontwijken. Wordt een verzoek tot woningruil geaccepteerd, dan omzeilen huurders in feite namelijk de lange wachtlijsten die bestaan voor sociale huurwoningen en kunnen zij verhuizen naar een woning die zij zelf hebben uitgezocht. Dat er in Nederland sprake is van (grote) krapte op de woningmarkt is bij iedereen inmiddels wel bekend. Verhuurders krijgen op verschillende manieren steeds meer te maken met de gevolgen van de overbelaste woningmarkt. Zo worden wij steeds vaker benaderd met vragen over woningruil. Woningruil kan voor huurders een handige manier zijn om de krappe en stugge woningmarkt te ontwijken. Wordt een verzoek tot woningruil geaccepteerd, dan omzeilen huurders in feite namelijk de lange wachtlijsten die bestaan voor sociale huurwoningen en kunnen zij verhuizen naar een woning die zij zelf hebben uitgezocht.

De wet bevat regels gericht op de situatie dat een huurder van woonruimte met een andere huurder van woonruimte afspreekt van woning te ruilen. Bij een dergelijke woningruil (zoals in de wet geregeld) stelt de huurder van een woning dus in feite een ander in zijn plaats. Dat betekent dat in die situatie de huurovereenkomst blijft bestaan: de huurprijs blijft gelijk en de toepasselijke algemene huurvoorwaarden blijven gelden. Enkel de naam van de huurder wijzigt.

Dit is dus iets anders dan de woningruil die in de praktijk veel gezien wordt, waarbij partijen een nieuwe huurovereenkomst sluiten. In dat geval spreekt de verhuurder met de vertrekkend huurder af dat hij een nieuwe huurovereenkomst zal sluiten met de persoon die in de woning woont waar de vertrekkend huurder naartoe gaat. Er kunnen dan ook andere voorwaarden afgesproken worden, bijvoorbeeld een hogere huurprijs of een andere contractduur. De medewerking van de verhuurder aan een dergelijke constructie kan door de betrokken huurders niet worden afgedwongen.

Huurders die een woningruil willen bewerkstelligen stappen eerst naar hun beide verhuurders. Als de verhuurder van één van de huurders (of van allebei) niet instemt met de ruil, kan de huurder een beroep doen op het bepaalde in de wet en kan hij of zij een rechtszaak starten. De vraag is dan: wat gaat de rechter precies toetsen? De toets van de rechter bestaat uit een tweetrapsraket. De rechter moet eerst toetsen of de huurder een zwaarwichtig  belang heeft bij de woningruil en vervolgens moet de rechter dat zwaarwichtige belang afzetten tegen de belangen van de verhuurder.

Wanneer heeft een huurder een zwaarwichtig belang bij een woningruil? Het zwaarwichtig belang is in de wet niet verder uitgewerkt. In de praktijk zijn zwaarwichtige belangen over het algemeen te vinden in het sociale of het medische spectrum. Gedacht kan worden aan huurders die in verband met fysieke beperkingen of ziekte naar een groter of juist kleiner huis wensen te verhuizen of huurders die dichter bij hun werk willen wonen. Ook voeren huurders aan dat zij vanwege hun leeftijd naar een kleinere of gelijkvloerse woning willen verhuizen, of vanwege hun gezinsuitbreiding juist naar een grotere woning of een woning met tuin. Voor het oordeel of een bepaald belang zwaarwichtig is, kan ook worden meegewogen of een huurder eerder actief heeft geprobeerd te verhuizen of juist heeft stilgezeten.
Staat eenmaal vast dat de huurder een zwaarwichtig belang heeft, dan komt de rechter toe aan de belangenafweging. Zij moet het zwaarwichtig belang afwegen tegen de belangen van de verhuurder om zijn oorspronkelijke huurder te behouden. Verhuurders kunnen bijvoorbeeld aanvoeren dat een woningruil in strijd is met hun toewijzingsbeleid, bijvoorbeeld omdat de woning niet passend is. Ook als de voorgestelde huurder bijvoorbeeld als overlastgever bekend is, kan de verhuurder een belang hebben om niet akkoord te gaan met de woningruil. Een verhuurder die aanvoert dat hij zich na de woningruil geconfronteerd zal zien met een veel jongere huurder – en dus een kleinere kans dat hij de woonruimte op korte termijn opnieuw (voor een hogere huurprijs) zal kunnen verhuren, zal echter weinig kans maken.

Na het toetsen van de hierboven beschreven ‘tweetrapsraket’ is de rechter overigens nog niet helemaal klaar. De rechter moet namelijk ook toetsen of de voorgestelde huurder beschikt over een huisvestingsvergunning (indien vereist voor die woning) en ook moet de voorgestelde huurder vanuit financieel oogpunt voldoende waarborg bieden voor de betaling van de huur.

De wet bevat dus duidelijke regels over woningruil en de medewerking van een verhuurder aan een verzoek tot woningruil kan in sommige gevallen zelfs worden afgedwongen. Wij zien in de praktijk dat verhuurders veelal soepeler instemmen met een woningruil dan de wettelijke variant, waarbij zoals hiervoor besproken aan de besproken vereisten moet worden voldaan. Mochten naar aanleiding van deze blog nog vragen zijn over woningruil, neem dan contact met ons op.