Het uitgangspunt van het huurrecht is dat het onderhoud van een huurwoning voor rekening van de verhuurder komt. Maar ‘kleine herstellingen’ komen juist voor rekening van de huurder. In het Besluit kleine herstellingen is een opsomming te vinden van werkzaamheden die in ieder geval als kleine herstelling gelden, en dus door de huurder moeten worden uitgevoerd.

Door één van onze collega’s is recent een rechtszaak bij de Rechtbank Rotterdam gevoerd over een specifiek punt uit het Besluit kleine herstellingen. Volgens het Besluit kleine herstellingen is de huurder verantwoordelijk voor:
‘het vervangen van kapotte planken of segmenten van houten erfafscheidingen, het rechtzetten en recht houden van houten erfafscheidingen.’

In de Rotterdamse zaak (de uitspraak is hier te vinden) waren een aantal houten schuttingdelen omgewaaid omdat de houten palen waar ze tegenaan stonden, verrot waren. Reden voor de huurcommissie om te oordelen dat sprake was van een gebrek en de huurprijs te verlagen met 40%. De verhuurder meende dat sprake was van een kleine herstelling, en dat er dus geen grondslag was voor een huurprijsvermindering.

De kantonrechter geeft de verhuurder in haar vonnis gelijk. Want alhoewel het vervangen van de rotte palen niet met zoveel woorden genoemd wordt in het Besluit kleine herstellingen, is de opsomming in het Besluit kleine herstellingen niet limitatief: ook als een herstelling er niet in genoemd staat, kan deze alsnog klein zijn. Daarnaast vindt de kantonrechter het van belang dat tuinonderhoud in het Besluit kleine herstellingen, anders dan sommige andere werkzaamheden zoals het vervangen van ruiten, niet beperkt is tot werkzaamheden die niet tot ‘noemenswaardige kosten’ leidt voor de huurder.

Anders gezegd: tuinonderhoud is niet beperkt tot tientjeswerk. En als een schutting omwaait doordat de palen zijn verrot, is het aan de huurder om dat te herstellen.