Woningcorporaties publiceren hun woningen die te huur zijn of komen op websites. Woningzoekenden kunnen op de aangeboden woningen reageren door zich (online) in te schrijven. Het toewijzingssysteem rangschikt in de meeste gevallen automatisch de woningzoekenden, zodat degene met de langste inschrijfduur als eerste op de lijst van ingeschreven woningzoekenden wordt vermeld. Mag een woningcorporatie deze nummer 1 van de lijst vervolgens weigeren?
Uitgangspunt is dat een verhuurder als eigenaar van de woning zelf mag bepalen aan wie hij de woning verhuurt. Voorop staat de contractsvrijheid tussen partijen. Het staat woningcorporaties dus in beginsel vrij om te bepalen met wie zij al dan niet een huurovereenkomst aangaan. De nummer 1 mag in beginsel geweigerd worden.
In bijzondere gevallen oordelen rechters dat weigeren niet mag, gelet op de maatschappelijke verantwoordelijkheid die een woningcorporatie heeft als toegelaten instelling in de zin van de Woningwet. Of de corporatie mag weigeren, hangt in die bijzondere gevallen af van de reden die de woningcorporatie aanvoert om te weigeren en de belangen van de woningzoekende.
Een aantal voorbeelden uit de praktijk:
- Het hof Den Haag oordeelde in 2011[1] dat de woningcorporatie de woningzoekende mocht weigeren, omdat de woningzoekende binnen vijf jaar twee keer was ontruimd vanwege wanbetaling, de huurschuld nog niet was betaald en de woningzoekende op geen enkele wijze had aangetoond zijn betaalgedrag te willen verbeteren.
- De rechtbank Maastricht oordeelde in 2011[2] dat de woningcorporatie de woningzoekende niet mocht weigeren. De woningzoekende had een slechte gezondheid en kon enkel lopen met een rollator. Zij bewoonde op dat moment een appartement op de derde en vierde etage zonder lift. De woningcorporatie weigerde woningzoekenden als sprake was van slecht betalingsgedrag, storend woongedrag of de wijze van bewoning van de te verlaten woning. Over het algemeen heeft een woningcorporatie een redelijk belang bij het hanteren van deze criteria, vond de rechtbank. De woningzoekende werd in dit geval geweigerd vanwege een huurachterstand. Alleen berustte deze huurachterstand op een misverstand (betaling huurtoeslag) en de woningzoekende had 22 jaar lang altijd op tijd betaald. Daarnaast zorgde o.a. de gezondheidstoestand van de woningzoekende dat huurder niet in haar huidige woning kon blijven wonen. De woningzoekende mocht niet geweigerd worden.
- De rechtbank Leeuwarden oordeelde in 2016[3] dat de woningcorporatie de woningzoekende mocht weigeren, omdat het door de woningcorporatie gehanteerde beleid redelijk was. Dat beleid hield in dat woningzoekenden niet als huurder werden geaccepteerd, in het geval de woningzoekenden veel schulden hadden en zij geen verklaring konden overleggen van een WSNP-bewindvoerder of een officiële instantie die zich bezighield met de schuldhulpverlening, waarin werd aangegeven dat er voldoende middelen waren voor inrichting van de huurwoning en huurbetaling.
- De rechtbank Overijssel oordeelde in 2019[4] dat de woningcorporatie de woningzoekende niet meer mocht weigeren. In de woning van de ex-huurder was een omvangrijke hennepkwekerij aangetroffen. Ook was er met de elektriciteitsmeter geknoeid. Conform het sanctiebeleid van de woningcorporatie werd de ex-huurder voor de duur van 2 jaren uitgesloten van een nieuwe huurwoning. De rechtbank oordeelde dat het sanctiebeleid ten aanzien van huurders die een hennepkwekerij hebben in een van verhuursters huurwoningen redelijk en evenwichtig was. Toch moest de woningcorporatie de blokkade opheffen van de rechter, omdat zij op niet zorgvuldige wijze had gecorrespondeerd met de ex-huurder over de ingangsdatum van de blokkade.
- De rechtbank Limburg oordeelde in 2021[5] dat de woningcorporatie de woningzoekende mocht weigeren, omdat de bewindvoerder van de woningzoekende had verklaard dat zijn cliënt op verschillende plaatsen was vertrokken met huurachterstanden en dat er problematische schulden waren, de woningzoekende met schuld was vertrokken van zijn het laatste adres, de totale schuldenlast € 160.000,- was en de woningzoekende zelf niet in staat was zijn zaken te managen en door zijn persoonlijkheidsproblematiek niet altijd even doordrongen van de wijsheid van zijn besluiten.
Kortom, contractsvrijheid staat ook voor woningcorporaties voorop. In de praktijk zien wij dat woningcorporaties woningzoekenden weigeren op grond van eerdere tekortkomingen. Denk aan: betalingsachterstanden, overlast, drugs en psychische problemen.
Heb jij vragen over het weigeren van een woningzoekende, neem dan contact met ons op. We helpen je graag.
