Een gebrek in de zin van het huurrecht is, kort gezegd, iedere staat of eigenschap die een gemiddeld huurder niet hoeft te verwachten van een goed onderhouden woning van hetzelfde type. Dat betekent dat van een woning met als bouwjaar 1986 andere (bouwkundige) eisen gesteld mogen worden dan aan een woning uit 2012, of uit 1928. Denk bijvoorbeeld aan koudebruggen. In oudere woningen komen die veel vaker voor dan in nieuwere woningen. Koudebruggen kunnen leiden tot problemen met vocht en schimmel in een woning. Maar is de aanwezigheid van zo’n koudebrug dan een gebrek? Een gebrek in de zin van het huurrecht is, kort gezegd, iedere staat of eigenschap die een gemiddeld huurder niet hoeft te verwachten van een goed onderhouden woning van hetzelfde type. Dat betekent dat van een woning met als bouwjaar 1986 andere (bouwkundige) eisen gesteld mogen worden dan aan een woning uit 2012, of uit 1928. Denk bijvoorbeeld aan koudebruggen. In oudere woningen komen die veel vaker voor dan in nieuwere woningen. Koudebruggen kunnen leiden tot problemen met vocht en schimmel in een woning. Maar is de aanwezigheid van zo’n koudebrug dan een gebrek?

In een recent door één van onze advocaten gevoerde procedure werd die vraag beantwoord. Het ging om een woning uit 1986. Er was sprake van vocht en schimmel in de woning. Door een expert werd vastgesteld dat die problemen onder meer door een aantal koudebruggen kwamen. En alhoewel er meer speelde in deze zaak, was vooral het oordeel van de kantonrechter over die koudebruggen opvallend: de kantonrechter oordeelde namelijk dat een koudebrug in een woning een gebrek vormt als die tot een vermindering in het huurgenot leidt. Een huurder mag, volgens de kantonrechter, verwachten dat een woning geen significante koudebruggen kent. En de kantonrechter overwoog het niet met zoveel woorden, maar dat zou betekenen dat een koudebrug in elke woning een gebrek zou kunnen zijn: ook als het om een woning op leeftijd gaat.

De verhuurder was het met dit oordeel niet eens: koudebruggen zijn immers inherent aan de bouwstijl van oudere woningen. Een huurder die een woning uit (in dit geval) 1986 huurt moet er dus rekening mee houden dat er koudebruggen in zijn woning zitten. Ook het gerechtshof Den Haag vond dat: de enkele aanwezigheid van een koudebrug betekent niet dat er sprake is van een gebrek.