Op 10 januari 2024 deed de rechtbank Rotterdam een uitspraak (ECLI:NL:RBROT:2024:176) in een zaak waarin een huurder vorderde dat de verhuurder werd veroordeeld tot het verhelpen van een laag water in de kruipruimte. De rechtbank Rotterdam overwoog in dit vonnis onder andere dat het een feit van algemene bekendheid is dat water in een kruipruimte kan zorgen voor koudeklachten. Mede op grond van die overweging kwam de kantonrechter tot het oordeel dat de aanwezigheid van een laag water in de kruipruimte een gebrek oplevert dat de verhuurder moet verhelpen. Dit terwijl de huurder niet had aangetoond dat de aanwezigheid van een laag water in de kruipruimte een negatief effect had op het wooncomfort.
De mogelijke gevolgen van deze uitspraak waren groot. Dat iets wordt aangemerkt als een feit van algemene bekendheid betekent namelijk dat een rechter dat feit kan aannemen zonder dat het hoeft te worden bewezen. Met andere woorden: als niks tegen deze uitspraak zou worden gedaan, dan zou dat ertoe kunnen leiden dat rechters voortaan gaan aannemen dat de enkele aanwezigheid van een laag water in de kruipruimte kan leiden tot koudeklachten. De verhuurder is daarom in hoger beroep gegaan.
Het gerechtshof Den Haag heeft op 4 maart 2025 een uitspraak in deze zaak gedaan. Zij overwoog het volgende:
[Verhuurder] heeft terecht aangevoerd dat niet als een feit van algemene bekendheid kan worden aangenomen dat de aanwezigheid van een laag water in de kruipruimte kan leiden tot koudeklachten. Immers, of een hoge grondwaterstand leidt tot kou in de woning hangt af van een tal van omstandigheden, waaronder de duur en mate van aanwezigheid van het water in de kruipruimte, het materiaal van de daarboven gelegen vloer in de woning en de mate en wijze van isolatie van de kruipruimte.
Het gerechtshof veegde de overweging van de kantonrechter dat het een feit van algemene bekendheid is dat een laag water in de kruipruimte kan leiden tot koudeklachten dus van tafel.
Uiteindelijk kwam het gerechtshof wel tot de conclusie dat de kantonrechter terecht had geoordeeld dat de verhuurder werd veroordeeld tot het verhelpen van de laag water in de kruipruimte. De reden dat het gerechtshof tot dat oordeel kwam, was dat de verhuurder de betreffende huurder de toezegging had gedaan dat de werkzaamheden zouden worden uitgevoerd. Overigens waren de werkzaamheden al uitgevoerd op het moment dat het gerechtshof deze uitspraak deed.
