De discussie in de rechtspraak tussen huurders en verhuurders van bedrijfsruimte over de vraag of – kortgezegd – de coronamaatregelen recht geven op een huurprijsvermindering is al bijna net zo oud als de coronamaatregelen zelf. Eerder schreef ons kantoor er al een aantal blogs over, die u hier, hier en hier terug kunt lezen.
De lijn in de rechtspraak is grotendeels als volgt: verhuurder en huurder moeten de pijn verdelen en dus heeft de huurder van een gesloten bedrijfsruimte in beginsel recht op een huurkorting. De laatste maanden is de discussie in de rechtspraak vooral toegespitst op hóe die huurkorting dan moet worden berekend. Er zijn door verschillende rechtbanken formules ontwikkeld en er is onduidelijkheid over of de TVL-regeling moet worden meegenomen in de te berekenen huurprijsvermindering.
Een kantonrechter in Roermond was de onduidelijkheid zat en heeft op 31 maart 2021 een aantal vragen gesteld aan de Hoge Raad, de hoogste rechter van Nederland.
Op 30 september 2021 is de conclusie van de (plaatsvervangend) Procureur-Generaal aan de Hoge Raad met betrekking tot deze vragen verschenen. Dit stuk is geen definitief antwoord op de vragen van de kantonrechter, maar geeft een advies aan de Hoge Raad over hoe de vragen moeten worden beantwoord. In de praktijk worden de conclusies van de procureur-generaal vaak opgevolgd, maar de Hoge Raad kan er in zijn definitieve antwoord op de vragen van afwijken.
De conclusie van de Procureur-Generaal beslaat maar liefst 39 pagina’s. Deze blog is dus veel te kort om de volledige gedachtegang van de P-G na te gaan. De antwoorden op de vragen laten zich echter als volgt samenvatten: de sluiting van de horeca, en dus ook van andere bedrijven die het voor hun omzet van publiek moeten hebben dat naar hun bedrijfsruimte toe komt, is een gebrek. Ook is deze sluiting een onvoorziene omstandigheid die tot een huurprijsvermindering kan leiden. De P-G noemt de volgende formule als uitgangspunt voor het berekenen van de huurkorting:
(totale werkelijke vaste lasten – TVL bedrag) x (huurdeel van de werkelijke vaste lasten) x percentage omzetvermindering x 50%
Maar hoe moet de omzetvermindering precies worden vastgesteld? Ook daar geeft de P-G een aantal aanknopingspunten voor:
- enkel de omzet in het gehuurde is relevant, en dus niet de omzet die uit (bijvoorbeeld) een webshop komt;
- dat er sprake is van een onderhuursituatie is op zichzelf niet relevant: per huurrelatie moet worden bekeken of en zo ja hoe de pijn verdeeld moet worden;
- een vergelijking van de omzet per maand ‘tijdens corona’ moet worden vergeleken met de meest recente omzet per maand ‘voor corona’ (bijvoorbeeld: januari 2021 vs januari 2020);
- na afloop van de beperkende maatregelen is er in beginsel geen reden om een huurkorting te handhaven;
- in beginsel is er geen reden om na opheffen van de maatregelen behaalde omzet mee te wegen in de huurkorting: er wordt dus geen rekening gehouden met een ‘inhaalslag’ nadat een winkel weer opengaat.
- de hoedanigheid van verhuurder en huurder: een grote verhuurder versus een eenmanszaak of juist een grote retailer versus een verhuurder die zijn pensioen uit de verhuur haalt;
- de verhuurder kan zijn pijn van het omzetverlies door een huurkorting nergens anders neerleggen;
- de huurder heeft ook nog andere inkomstenbronnen dan enkel de gesloten bedrijfsruimte;
- de huurder had buffers aan moeten leggen.
Het advies aan de Hoge Raad is helder: huurders van bedrijfsruimten die met beperkende coronamaatregelen te maken hebben gehad, hebben in beginsel recht op een omzetafhankelijke huurprijsvermindering.
