Vorige maand kon u op onze website lezen hoe rechters omgaan met huurders van bedrijfsruimte die een huurprijsvermindering vragen omdat zij door de coronacrisis (veel) minder inkomsten hadden. Sinds de vorige blog over dit onderwerp zijn er verschillende nieuwe uitspraken van rechters verschenen. Eén daarvan, van de kantonrechter uit Amsterdam (9 maart 2021), is extra opvallend. Vorige maand kon u op onze website lezen hoe rechters omgaan met huurders van bedrijfsruimte die een huurprijsvermindering vragen omdat zij door de coronacrisis (veel) minder inkomsten hadden. Kort samengevat: de meeste rechters beschouwen de overheidsmaatregelen om de pandemie te beteugelen (de lockdown) als een gebrek, waar in principe een huurprijsvermindering aan gekoppeld kan worden. De meeste bedrijfsruimten zijn echter verhuurd met een bepaling dat de huurder geen aanspraak kan maken op een huurprijsvermindering. Die bepaling kan door rechters worden omzeild met een verwijzing naar de regel van de ‘onvoorziene omstandigheden’ van artikel 6:258 BW. Huurder en verhuurder hebben namelijk geen rekening kunnen houden met een wereldwijde, ontwrichtende pandemie toen zij de huurovereenkomst sloten, is de gedachte. En als de huurder vervolgens goed weet te onderbouwen, onder meer met cijfers, dat hij inderdaad zwaar te lijden heeft onder de lockdownmaatregelen, kan de rechter hem alsnog een huurkorting toekennen.
Sinds de vorige blog over dit onderwerp zijn er verschillende nieuwe uitspraken van rechters verschenen. Eén daarvan, van de kantonrechter uit Amsterdam (9 maart 2021), is extra opvallend. De huurder, een hotel, vroeg om een huurprijsvermindering in de periode van 16 maart 2020 tot en met 31 december 2022, met percentages van 50% tot 30% in aflopende stapjes.
De kantonrechter oordeelt dat sprake is van onvoorziene omstandigheden. Door de coronapandemie is de toeristenstroom namelijk opgedroogd en is de omzet van het hotel over 2020 met 75% afgenomen ten opzichte van 2019. De kantonrechter oordeelt dat het niet redelijk is dat een dergelijke tegenvaller volledig op de huurder wordt afgewenteld en dat deze in beginsel eerlijk tussen partijen moet worden verdeeld.
Vervolgens introduceert de rechter een formule om de huurprijsvermindering vast te stellen:
gh = oh – (d% / 2)
Waarbij gh de gewijzigde huurprijs is, oh de oorspronkelijke huurprijs, en d% de omzetdaling in 2020 ten opzichte van 2019. Nu de omzet van het hotel met 75% is afgenomen ten opzichte van 2019 wordt de huur over dat jaar verlaagd met 37,5%. Vanaf 1 januari 2021 moet het hotel elke maand omzetcijfers aanleveren bij de verhuurder om zijn omzetdaling ten opzicht van 2019 aan te tonen, waarna de huur voor die maand wordt berekend.
De kantonrechter bedenkt een algemene formule voor de huurprijs van bedrijven die door de coronacrisis geraakt worden, misschien met de gedachte dat deze formule breed gebruikt kan worden. De uitspraak van de rechter kan aanvoelen als een eerlijke, redelijke oplossing, maar vanuit juridisch oogpunt is er nogal wat kritiek op te leveren. Allereerst: het hotel is altijd opengebleven sinds het uitbreken van de coronacrisis. Dat neemt niet weg dat er sprake is van omzetverlies, maar aan de huurovereenkomst is niets veranderd: het hotel kan al zijn kamers nog gewoon exploiteren, in tegenstelling tot een restaurant dat gedwongen dicht is. Waarom zou dan de huurprijs gewijzigd moeten worden? En ten tweede: de regel van de onvoorziene omstandigheden is bedoeld voor individuele uitzonderingsgevallen, en dus niet voor omstandigheden waar heel Nederland mee te maken heeft. Het past dus niet bij die regel om een algemene formule vast te stellen. Het is niet aan rechters om op zo’n manier in te grijpen in lopende huurovereenkomsten dat alle bedrijfsmatige huurders van Nederland bij omzetverlies aanspraak kunnen maken op een huurprijsvermindering, maar aan de overheid.
