Sinds 1 januari 2021 geldt het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening. Voor verhuurders betekent dat, kortgezegd, dat zij een ‘sociaal incassobeleid’ moeten voeren. Ze moeten hun best doen om huurders met problematisch betaalgedrag, indien nodig, richting de gemeentelijke schuldhulpverlening te bewegen Sinds 1 januari 2021 geldt het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening. Voor verhuurders betekent dat, kortgezegd, dat zij een ‘sociaal incassobeleid’ moeten voeren. Ze moeten hun best doen om huurders met problematisch betaalgedrag, indien nodig, richting de gemeentelijke schuldhulpverlening te bewegen. Het Besluit (hier te vinden) bepaalt in artikel 2 dat verhuurders hun huurder bij de gemeentelijke schuldhulpverlening aanmelden nadat zij het volgende stappenplan hebben doorlopen:
- de verhuurder heeft geprobeerd om persoonlijk in contact te komen met de huurder om deze te wijzen op mogelijkheden om betalingsachterstanden te voorkomen en te beëindigen;
- de verhuurder heeft de huurder gewezen op de mogelijkheden voor schuldhulpverlening;
- de verhuurder heeft in ieder geval één schriftelijke herinnering gestuurd over de betalingsachterstand;
- én de verhuurder heeft bij die schriftelijke herinnering aangeboden om, met schriftelijke toestemming van de huurder, zijn contactgegevens aan de schuldhulpverlening te sturen en de huurder heeft daar niet afwijzend op gereageerd.
Het Besluit geldt voor alle verhuurders: van woningcorporaties tot een particuliere verhuurder van één woning. Bij de invoering van het Besluit heeft de wetgever de verwachting uitgesproken dat de rechter in rechtszaken over de beëindiging van een huurovereenkomst wegens huurachterstand rekening zou gaan houden met de vraag of de verhuurder zich aan het bovengenoemde stappenplan heeft gehouden. Als de verhuurder niet genoeg doet om de huurder bij de gemeentelijke schuldhulpverlening in beeld te krijgen, zou de rechter dan eerder kunnen oordelen dat de huurachterstand de beëindiging van een huurovereenkomst niet rechtvaardigt.
Inmiddels zijn de eerste uitspraken over dit onderwerp verschenen.
De kantonrechter in Amsterdam oordeelde op 22 februari van dit jaar dat het niet relevant was dat de verhuurder zich niet aan het stappenplan van het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening had gehouden. De huurachterstand bedroeg in deze zaak vijftien maanden en de achterstand zou waarschijnlijk niet lager zijn geweest als de verhuurder de huurder wél bij de schuldhulpverlening had aangemeld. De huurder had namelijk al heel lang onvoldoende inkomen om de huur te betalen.
De kantonrechter in Amersfoort beëindigde ook de huurovereenkomst van een huurder met vijftien maanden achterstand. Het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening werd door deze rechter echter zo uitgelegd dat de verhuurder, voordat de woning ontruimd zou worden, met de huurder in gesprek zou gaan over een betalingsregeling. Dat was, volgens de kantonrechter, ‘in lijn met de verplichtingen van de verhuurder op het gebied van schuldhulpverlening in artikel 2 van het Besluit’. Dat oordeel is onjuist: artikel 2 verplicht verhuurders vooral tot een ‘vroegsignalering’ van schulden, niet tot het aanbieden of aangaan van betalingsregelingen.
Ook de kantonrechter in Rotterdam moest oordelen over een zaak waarin de huurder een achterstand had van (bijna) vijftien maanden. De rechter vroeg de gemachtigde van de verhuurder tijdens de zitting of de verhuurder had voldaan aan het stappenplan van artikel 2 van het Besluit. De gemachtigde kon daar op de zitting geen uitsluitsel over geven, waarna de rechter weigerde de huurovereenkomst te beëindigen. Daarbij was ook relevant dat de kantonrechter dacht dat een vroegsignalering in dit geval zinnig was geweest om de achterstand niet zo hoog op te laten lopen. De huurder had immers, aldus de rechter, uit eigen initiatief een bewindvoerder gezocht na ontvangst van de dagvaarding en de huurder had genoeg inkomen om de lopende huur te betalen. De rechter lijkt daarmee te negeren dat de huurder ongetwijfeld al (veel) eerder brieven van de verhuurder zal hebben gehad over de achterstand, maar op basis van die brieven kennelijk geen actie heeft ondernomen.
Al met al lijken verhuurders er in zaken over beëindiging van een huurovereenkomst wegens huurachterstand goed aan te doen om zich er in ieder geval op voor te bereiden dat de rechter tijdens de zitting het stappenplan van het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening aan de orde zal stellen. De kantonrechter in Amsterdam gaat zelfs al zover dat verhuurders in hun dagvaarding moeten aangeven of er een schriftelijke herinnering is gestuurd (stap 3 van artikel 2), of er is gemeld bij de gemeente en zo niet, waarom niet. Als de verhuurder die informatie niet geeft in zijn dagvaarding, dan kan dat een reden zijn om de ontbinding af te wijzen – zelfs als de huurder verstek laat gaan in de rechtszaak.
