Een huurder moet het gehuurde aan het einde van de huurovereenkomst opleveren. Artikel 7:224 BW bepaalt in welke staat dat moet gebeuren. Als bij aanvang van de huur een beschrijving is opgemaakt, moet de huurder het gehuurde in dezelfde staat opleveren waarin hij het volgens die beschrijving heeft aanvaard. Daarbij hoeft de huurder normale slijtage door ouderdom niet te herstellen. Als geen beschrijving is opgemaakt, bestaat er echter een wettelijk vermoeden: er wordt volgens de wet verondersteld dat de huurder het gehuurde correct heeft opgeleverd. De bewijslast van het tegendeel rust dan op de verhuurder. Een huurder moet het gehuurde aan het einde van de huurovereenkomst opleveren. Artikel 7:224 BW bepaalt in welke staat dat moet gebeuren. Als bij aanvang van de huur een beschrijving is opgemaakt, moet de huurder het gehuurde in dezelfde staat opleveren waarin hij het volgens die beschrijving heeft aanvaard. Daarbij hoeft de huurder normale slijtage door ouderdom niet te herstellen. Als geen beschrijving is opgemaakt, bestaat er echter een wettelijk vermoeden: er wordt volgens de wet verondersteld dat de huurder het gehuurde correct heeft opgeleverd. De bewijslast van het tegendeel rust dan op de verhuurder. Die bewijslast is alleen geen makkelijke. Bij het ontbreken van een goede beschrijving is de kans groot dat de verhuurder bij eventueel aanwezige schade geen verhaal kan halen, omdat hij niet kan aantonen dat die schade er bij aanvang van de huur nog niet was. Dat illustreert ook het arrest van het Hof Amsterdam van 4 mei 2021.

In deze zaak heeft de verhuurder de huurder aansprakelijk gesteld voor schade als gevolg van de niet-correcte oplevering van het gehuurde (een galerieruimte). In eerste aanleg heeft de kantonrechter de vorderingen van de verhuurder – na een waarneming ter plaatse – afgewezen. De verhuurder is daartegen in hoger beroep gegaan.

Discussiepunten in hoger beroep waren onder andere de staat van de vloer, de staat van het schilder- en stucwerk en de staat van de elektrische voorzieningen in het gehuurde. Volgens de verhuurder waren de tegelvloer, het schilder- en stucwerk en de elektra bij de eindoplevering in een slechtere staat dan die waarin deze bij aanvang van de huur verkeerden. De verhuurder had echter bij aanvang van de huurovereenkomst geen beschrijving opgemaakt. Het hof oordeelt dat het daarom niet eenvoudig is om achteraf vast te stellen in welke staat het gehuurde zich bij aanvang van de huur bevond. Dat komt voor rekening en risico van de verhuurder.  

Voorts bestond er discussie over een door de huurder deels afgezaagd baliemeubel. De verhuurder stelde dat hij met de huurder had afgesproken dat deze het afgezaagde deel van het baliemeubel bij de oplevering weer zou monteren en aanhelen. Ook dit had de verhuurder echter nergens vastgelegd, als gevolg waarvan deze afspraak niet als vaststaand kon worden aangenomen. De verhuurder gaat daardoor met lege handen naar huis.

Het bovenstaande arrest benadrukt hoe belangrijk het is dat bij de aanvang van de huur altijd een beschrijving wordt opgemaakt. Bovendien moet die beschrijving ook zo specifiek en gedetailleerd mogelijk, idealiter nog met vastlegging door foto’s en/of video’s. Dit geldt ook voor de situatie waarin de huur niet eindigt, maar waarin sprake is van een indeplaatsstelling.