Bij de verhuring van woningen komt het regelmatig voor dat de verhuurder extra kosten aan de huurder doorberekent, zoals de kosten voor het opstellen van een advertentie en het controleren van (inkomens)gegevens. Daarmee verkrijgt de verhuurder een voordeel. Partijen zijn bij het aangaan van een huurovereenkomst in beginsel vrij om een voordeel voor zichzelf te bedingen zonder dat daar iets tegenover staat, maar die vrijheid wordt door het huurrecht begrensd. Als het voordeel namelijk een ‘niet redelijk voordeel’ betreft, is het beding op basis waarvan dat voordeel wordt verkregen ongeldig (‘nietig’). Als het doorberekenen van de extra kosten voor de verhuurder een ‘niet redelijk voordeel’ schept, betekent dat dus dat hij die kosten niet bij de huurder in rekening mag brengen. Wanneer is dan sprake van een ‘niet redelijk voordeel’? Bij de verhuring van woningen komt het regelmatig voor dat de verhuurder extra kosten aan de huurder doorberekent, zoals de kosten voor het opstellen van een advertentie en het controleren van (inkomens)gegevens. Daarmee verkrijgt de verhuurder een voordeel. Partijen zijn bij het aangaan van een huurovereenkomst in beginsel vrij om een voordeel voor zichzelf te bedingen zonder dat daar iets tegenover staat, maar die vrijheid wordt door het huurrecht begrensd. Als het voordeel namelijk een ‘niet redelijk voordeel’ betreft, is het beding op basis waarvan dat voordeel wordt verkregen ongeldig (‘nietig’). Als het doorberekenen van de extra kosten voor de verhuurder een ‘niet redelijk voordeel’ schept, betekent dat dus dat hij die kosten niet bij de huurder in rekening mag brengen. Wanneer is dan sprake van een ‘niet redelijk voordeel’?

Geen of verwaarloosbare tegenprestatie
In 2012 had de Hoge Raad geoordeeld dat als uitgangspunt moet worden genomen dat van een ‘niet redelijk voordeel’ sprake is als tegenover het bedongen voordeel ‘geen of een verwaarloosbare tegenprestatie’ staat. Met andere woorden: als de verhuurder extra kosten in rekening wil brengen, moet hij daartegenover wel een prestatie leveren aan de huurder en mag die prestatie niet verwaarloosbaar zijn. Er moet voor de huurder dus echt iets tegenover de betaling staan. De vraag is hoe hieraan invulling moet worden gegeven. Op 16 juli 2021 heeft De Hoge Raad meer duidelijkheid gegeven over dit leerstuk naar aanleiding van vragen die door een kantonrechter in Amsterdam zijn gesteld.

Uit de uitspraak van de Hoge Raad volgt dat de verhuurder, behoudens bijzondere omstandigheden, geen extra kosten in rekening mag brengen voor prestaties die uitsluitend of voornamelijk zijn eigen belangen dienen. Dan is namelijk sprake van ‘geen of een verwaarloosbare tegenprestatie’ en dus van een ‘niet redelijk voordeel’. Onder prestaties die uitsluitend of voornamelijk de eigen belangen dienen, vallen in ieder geval werkzaamheden die behoren bij de normale woningexploitatie.

Verder moet per geleverde tegenprestatie afzonderlijk worden beoordeeld welk voordeel dat voor de huurder heeft opgeleverd. In essentie moet het voordeel dat de huurder door de prestatie van de verhuurder verkrijgt het voordeel voor de verhuurder (de betaling van de extra kosten) kunnen rechtvaardigen. Wel kan de afzonderlijke beoordeling van de tegenprestaties achterwege blijven als de tegenprestaties samen voor de huurder onmiskenbaar zodanige voordelen opleveren dat het voordeel voor de verhuurder niet onredelijk is.

Als eenmaal vaststaat dat sprake is van een redelijk voordeel en dus dat extra kosten in rekening mogen worden gebracht, moet vervolgens worden bepaald hoeveel van die extra kosten mogen worden doorberekend. Niet alleen de doorberekening zelf moet redelijk zijn, maar dus ook de hoogte van de kosten moet in verhouding redelijk zijn met het voordeel dat de huurder heeft gehad.

De door de Hoge Raad gegeven uitgangspunten gelden zowel voor verhuringen in de vrije sector als voor die in de sociale sector. Er wordt dus geen onderscheid gemaakt. In beide gevallen moet conform bovenstaande uitgangspunten worden beoordeeld of sprake is van een voordeel waartegenover een prestatie staat die voldoende is. Uiteindelijk zal het antwoord op de vraag of daarvan sprake van is, afhangen van alle omstandigheden van het geval. Bij die omstandigheden kan wel worden betrokken dat de verhuurder een toegelaten instelling is. Zo kunnen bij de vraag tot welke prestaties de verhuurder hoe dan ook gehouden is, de wettelijke taken van de toegelaten instelling van belang zijn.

Al met al geldt dat nog steeds discussie kan ontstaan over beantwoording van de vraag of sprake is van een ‘niet redelijk voordeel’. Zoals de Hoge Raad aangeeft, de uiteindelijk beoordeling hangt af van de omstandigheden van het geval. Er is dus geen concreet antwoord op de vraag welke extra kosten wel of niet mogen worden doorberekend, maar de Hoge Raad heeft in ieder geval wel een aantal handvatten gegeven voor de beoordeling. Als u vragen heeft over het doorberekenen van extra kosten, helpen wij u graag verder.