Een huurder is bij dringende werkzaamheden verplicht om daaraan mee te werken. Dringende werkzaamheden zijn werkzaamheden die niet zonder nadeel kunnen worden uitgesteld, maar wat moet hieronder precies worden verstaan? Een recente uitspraak van het Hof Den Haag van 22 november 2019 is een mooi voorbeeld van de toepassing van het leerstuk van dringende werkzaamheden.
In deze zaak voerde de verhuurster grootschalige werkzaamheden uit aan haar woningen, waaronder het vervangen van de vloeren op de begane grond. De vloeren bestonden uit houten planken en zouden worden vervangen door betonnen vloeren, maar daar wilde de betreffende huurder niet aan meewerken. De kantonrechter in eerste aanleg gaf de huurder gelijk. Volgens de kantonrechter is het vervangen van een houten vloer pas een dringende werkzaamheid als de vloer op dat moment gebrekkig is of als (in het kader van preventief onderhoud) ‘evident is dat de vloer binnen enkele jaren gebrekkig zal zijn’. De kantonrechter oordeelde dat het niet aannemelijk is dat de vloer van deze huurder binnen een kort tijdsbestek moet worden vervangen en dat deze mogelijk nog tot 2042 mee kan. Daarom was volgens de kantonrechter geen sprake van dringende werkzaamheden en was de huurder niet verplicht om mee te werken. De verhuurster had verder nog aangevoerd dat het (kosten)efficiënter is als zij alle vloeren in één grote bouwstroom vervangt in plaats van de vloer steeds per huurwoning op een later moment te vervangen. Dat zou het vervangen van de vloer een dringende werkzaamheid maken. De kantonrechter gaat hierin niet mee en oordeelt dat bouw- en kostenefficiëntie alleen kunnen maken dat sprake is van een dringende werkzaamheid wanneer al duidelijk is dat de vloer binnen een kort tijdsbestek aan vervanging toe is.
Een verrassend oordeel. De verhuurster had in ditzelfde kader namelijk al eerder acht procedures tegen andere huurders gevoerd. In al die acht procedures was verhuurster steeds in het gelijk gesteld: het vervangen van de houten vloer werd aangemerkt als een dringende werkzaamheid waaraan de huurders verplicht waren mee te werken.
De verhuurster liet het er dan ook niet bij zitten en ging in hoger beroep. Zij betoogde dat de kantonrechter een onjuiste uitleg had gegeven aan het begrip ‘dringende werkzaamheden’ door van doorslaggevende betekenis te achten of de vloer van deze specifieke huurder binnen een kort tijdsbestek aan vervanging toe is. Het hof gaat mee in dit betoog en haalt een streep door het vonnis van de kantonrechter. Volgens het hof is het vervangen van de houten vloer door een betonnen vloer een dringende werkzaamheid. Daaraan legt het hof ten grondslag dat duidelijk is dat bij houten vloeren schade kan ontstaan. Bij een te hoog vochtgehalte kan een houten vloer namelijk rotten en doorzakken. Omdat de verhuurster voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat deze ‘houten-vloer-problematiek’ in haar woningen in de desbetreffende wijk ook daadwerkelijk speelt, is het vervangen van de vloeren op basis van deze gemiddelde vochtproblematiek een dringende werkzaamheid. Er hoeft dus niet per afzonderlijk huurwoning sprake te zijn vochtproblematiek (die zich binnen een kort tijdsbestek kan manifesteren) alvorens kan worden gesproken van een dringende werkzaamheid. De verhuurster heeft namelijk een groot pakket aan woningen en kan niet van tevoren weten waar zich problemen gaan voordoen, terwijl het niet tijdig ontdekken van verrotting ernstige gevolgen kan hebben.
Aan zijn oordeel dat de werkzaamheden niet zonder nadeel kunnen worden afgewacht, heeft het hof vervolgens ook ten grondslag gelegd dat het voor de verhuurster kostenefficiënter is om alle vloeren in de wijk in één grote bouwstroom tegelijk te laten vervangen. Dat financieel belang bestaat uit twee omstandigheden: (1) de verhuurster krijgt een korting per woning als zij tegen een bepaalde deadline alle werkzaamheden heeft afgerond en (2) de straat zal nu in verband met andere werkzaamheden toch al worden ‘omgebouwd’ tot een bouwplaats en de aannemer zal toch al aanwezig zijn, zodat het niet efficiënt is om per afzonderlijke woning pas in te grijpen op het moment dat zich (binnen een kort tijdsbestek) vochtproblemen (zullen) voordoen.
Kortom: Indien duidelijk is dat een bepaald kenmerk van een woning tot bepaalde schade kan lijden, is het mede gelet op bouw- en kostenefficiëntie gerechtvaardigd dat alle individuele huurwoningen met dat kenmerk meegaan in de bouwstroom. Met dit arrest bestendigt het hof de bestaande lijn in de rechtspraak dat ‘niet zonder nadeel’ ruim moet worden opgevat. Van werkzaamheden die niet zonder nadeel kunnen worden uitgesteld is ook sprake als met de uitvoering van de werkzaamheden een voordeel kan worden behaald.
