De Leegstandwet maakt het voor verhuurders mogelijk dat leegstaande woningen tijdelijk worden verhuurd, zonder dat de huurder de wettelijke huurbescherming heeft. De Leegstandwet maakt het voor verhuurders mogelijk dat leegstaande woningen tijdelijk worden verhuurd, zonder dat de huurder de wettelijke huurbescherming heeft. De verhuurder moet dan wel een geldige vergunning hebben voor de tijdelijke verhuur. Dit klinkt erg aantrekkelijk en dat is het ook, maar er zijn ook enkele aandachtspunten. De Leegstandwet kent namelijk een aantal formaliteiten. De belangrijkste zijn:

1. 1. De huurovereenkomst moet schriftelijk zijn aangegaan;
2. 2. Het tijdvak waarvoor de vergunning voor tijdelijke verhuur op basis van de Leegstandwet is verleend en de maximale huurprijs die in die vergunning is genoemd, moeten worden opgenomen in de schriftelijke huurovereenkomst.

Als de verhuurder niet aan deze formaliteiten voldoet, ‘verschiet’ de huurovereenkomst van ‘kleur’: de huurovereenkomst in de zin van de Leegstandwet verandert automatisch in een reguliere huurovereenkomst waarbij de huurder huurbescherming heeft. Dit houdt onder andere in dat de verhuurder de huur dan alleen kan opzeggen op basis van in de wet genoemde gronden.

Wat gebeurt er nu als de verhuurder in eerste instantie wel aan de formaliteiten onder 1 en 2 heeft voldaan, maar na een verlenging van de vergunning de huurder geen nieuwe schriftelijke huurovereenkomst aanbiedt met de vermelding van het nieuwe tijdvak van de vergunning en de huurprijs? Met andere woorden: gelden de hierboven genoemde formaliteiten ook wanneer de leegstandwetvergunning wordt verlengd (of alleen bij aanvang van de huur)?

Het Hof Den Haag heeft hierover in zijn arrest van 7 april 2020 een antwoord gegeven. In deze zaak was sprake van tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet in afwachting van sloop. In de huurovereenkomst was opgenomen dat de leegstandwetvergunning behoudens verlenging haar geldigheid op 1 januari 2014 zal verliezen en dat de huurovereenkomst op 1 mei 2014 zal eindigen. Vervolgens is de vergunning een aantal keren verlengd en heeft de verhuurder de huur uiteindelijk opgezegd tegen 31 december 2017. De huurder beriep zich in eerste aanleg op huurbescherming, maar dat ketste de kantonrechter af. De kantonrechter overwoog dat weliswaar een aantal formaliteiten van de Leegstandwet niet in acht waren genomen, maar dat het bij het aangaan van de huurovereenkomst voor de huurder volstrekt duidelijk was dat het ging om tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet. De huurder had volgens de kantonrechter geen feiten of omstandigheden aangedragen op grond waarvan kon worden aangenomen dat de huurder erop mocht vertrouwen dat de tijdelijke huurovereenkomst was overgegaan in een normale huurovereenkomst. Een beroep op huurbescherming was volgens de kantonrechter naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.
Tegen het vonnis is de huurder in hoger beroep gegaan. In hoger beroep heeft de huurder onder andere gespecificeerd dat hij na het verstrijken van de in de huurovereenkomst genoemde data nooit iets heeft vernomen van de verhuurder en dat hem geen nieuwe schriftelijke huurovereenkomst is aangeboden. Het hof komt op dit punt – anders dan de kantonrechter – niet eens aan de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid toe. Het hof oordeelt dat de omstandigheid dat de huurder na het sluiten van de huurovereenkomst nooit op de hoogte is gesteld van de verlenging van de vergunning geen strijd oplevert met enige formaliteiten uit de Leegstandwet. Op grond van de Leegstandwet loopt een huurovereenkomst die op het moment van een verlenging van de vergunning nog voortduurt in de regel namelijk voor onbepaalde tijd door totdat de vergunning definitief haar geldigheid verliest, aldus het hof. Het hof komt tot de conclusie dat uit de wettekst noch uit de parlementaire geschiedenis is af te leiden dat ook voor dit doorlopen van de huurovereenkomst in de zin van de Leegstandwet is vereist dat de huurder op de hoogte is van een verzoek tot verlenging van de vergunning of toewijzing daarvan. Ook ingeval de verhuurder de huurder dus niet informeert over de verlenging van de vergunning en geen nieuwe huurovereenkomst aanbiedt, mag de huurder er niet van uitgaan dat een reguliere huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is ontstaan.