In de wet (artikel 7:231 lid 2) is bepaald dat in geval van een burgemeestersluiting de verhuurder de huurovereenkomst buitengerechtelijk kan ontbinden. De enige vereisten die de wet stelt is dat 1) een buitengerechtelijke ontbinding pas mogelijk is als de woning daadwerkelijk is gesloten. Daarnaast 2) moet de buitengerechtelijke ontbindingsverklaring schriftelijk plaatsvinden en 3) moet de verklaring de huurder hebben bereikt.
Met het eerstgenoemde vereiste heeft de wetgever bedoelt dat de bevoegdheid van een verhuurder om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden alleen mogelijk is als de woning ook daadwerkelijk is of wordt gesloten. Alleen een voornemen tot sluiting is onvoldoende. Dit betekent echter niet dat de verhuurder met de buitengerechtelijke ontbindingsverklaring moet wachten totdat de woning dicht is. De verhuurder mag de huurovereenkomst voorafgaand aan de feitelijke sluiting buitengerechtelijk ontbinden, mits daarbij vermeld wordt dat de (buitengerechtelijke) ontbinding pas effect sorteert op het moment van de feitelijke sluiting.
Het heeft zelfs de voorkeur de buitengerechtelijke ontbindingsverklaring voorafgaand aan de feitelijke sluiting aan het adres van de huurder te sturen, omdat dit de kans vergroot dat de ontbindingsverklaring hem daadwerkelijk bereikt (eis 3). Op dat moment woont de huurder immers nog in de te sluiten woning en is dus ook in staat daar post te ontvangen. Na sluiting van de woning is de huurder daar feitelijk niet meer te bereiken.
Ten aanzien van de bereikbaarheid van de huurder is ook een rol voor de huurder zelf weggelegd, zo heeft het hof Den Haag bepaald in een arrest van 20 oktober 2020. In die zaak betoogde de huurder dan de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst geen werking had, omdat de verklaring hem niet had bereikt. Het hof oordeelde als volgt:
In het geval een woning door een burgemeester wordt gesloten en de huurder de huurwoning daarom (tijdelijk) verlaat, is het aan hem om de verhuurder zo snel mogelijk op de hoogte te stellen van een (post)adres waarop hij schriftelijk te bereiken is. Indien de huurder dit nalaat, waardoor een verklaring van de verhuurder hem niet (tijdig) bereikt, moet deze verklaring geacht worden jegens hem toch werking te (kunnen) hebben. Het niet bereiken van de verklaring wordt in een dergelijk geval geacht het gevolg te zijn van een ‘eigen handeling’ van de huurder als bedoeld in artikel 3:37 lid 3 (slot) BW, en voor diens rekening te komen.
Hoewel uit deze uitspraak volgt dat de huurder dus (zelf) moet zorgen dat hij bereikbaar is nadat de woning is gesloten, verdient het de voorkeur de schriftelijke buitengerechtelijke ontbindingsverklaring tijdig in de procedure van sluiting aan de huurder te sturen. Dat wil zeggen als de woning nog niet feitelijk is gesloten. Al was het maar om een onnodige discussie met de huurder te voorkomen over het wel of niet werking hebben van de buitengerechtelijke ontbinding.
