Eén van onze cliënten was het principieel oneens met het beleid van de rechtbank Rotterdam over vroegsignaleringsmeldingen in zaken waarbij de verhuurder ontruiming van een huurwoning vordert vanwege een huurachterstand. Namens onze cliënt zijn wij in hoger beroep gegaan tegen een uitspraak waarin de rechtbank Rotterdam dat nieuwe beleid toepaste. Op 18 maart 2025 heeft het gerechtshof Den Haag onze cliënt op alle punten gelijk gegeven en geoordeeld dat het beleid van rechtbank Rotterdam de balans tussen huurders en verhuurders te ver verstoord.
Vroegsignaleringsmeldingen
Als een huurder een huurachterstand krijgt, moet de verhuurder de huurder erop wijzen dat hij hulp kan krijgen van de gemeentelijke schuldhulpverlening. Als de huurder daar niet op reageert, moet de verhuurder zelf contact opnemen met de gemeente en een vroegsignaleringsmelding doen over de huurder. De gemeentelijke schuldhulpverlening moet de huurder vervolgens binnen twee maanden benaderen en hulp aanbieden. Maar zoals het woord "aanbod" al suggereert, mag de huurder ervoor kiezen om geen gebruik te maken van de gemeentelijke schuldhulpverlening.
Helaas zijn er in de praktijk ook huurders die niet ingaan op het aanbod van de gemeentelijke schuldhulpverlening, maar waarbij de huurachterstand daarna alleen maar verder blijft oplopen. Vaak zal de verhuurder dan uiteindelijk een rechtszaak starten om de huurovereenkomst te beëindigen.
Wat was het beleid van rechtbank Rotterdam?
Het is nationaal beleid van kantonrechters dat een verhuurder moet kunnen aantonen dat hij heeft voldaan aan de vroegsignaleringsmeldingsplicht. Doet hij dat niet, dan mag de rechter de gevorderde ontruiming afwijzen.
De rechtbank Rotterdam heeft in januari 2024 aangekondigd dat zij daarbovenop extra vereisten zou gaan hanteren. De zaak die ons kantoor gevoerd heeft, ging over ‘de zesmaandentermijn’ die rechtbank Rotterdam in het leven had geroepen: als de verhuurder niet binnen zes maanden na de vroegsignaleringsmelding een rechtszaak begon, dan werd de ontruiming afgewezen, tenzij de verhuurder kon aantonen dat er een goede reden is om toch te volstaan met een 'oude' vroegsignaleringsmelding.
Wat oordeelde het gerechtshof?
Het gerechtshof vindt dat het beleid van rechtbank Rotterdam de balans tussen huurder en verhuurder te veel heeft verstoord. Als de verhuurder niet ‘op tijd’ een rechtszaak begon, dan wees de kantonrechter de ontruiming namelijk af zonder dat hij nog het woonbelang van de huurder afwoog tegen de financiële belangen van de verhuurder. Volgens de Hoge Raad moet een rechter echter bij een vordering tot ontruiming altijd naar alle omstandigheden van het geval kijken en kan geen enkele factor al op voorhand van beslissende waarde zijn. Het hof vindt niet dat het van verhuurders gevergd moet worden om eerst aan te tonen dat de verhuurder mag volstaan met een ‘te oude’ vroegsignaleringsmelding voordat de kantonrechter naar alle andere omstandigheden van het geval gaat kijken.
De feiten in de zaak waarover het gerechtshof moest oordelen illustreren in onze optiek waarom het onwenselijk was dat rechtbank Rotterdam in beginsel geen belangenafweging maakte als de verhuurder ‘te laat’ dagvaardde. De huurder in kwestie was vrijwel meteen na aanvang van de huur opgehouden met de huur te betalen en had op het moment dat de kantonrechter uitspraak deed al een huurachterstand van circa € 7.500,-. Toen de schuldhulpverlening hem benaderde na de vroegsignaleringsmelding zijn verschillende afspraken met de huurder ingepland, maar de huurder verscheen telkens niet. Hij heeft uiteindelijk aangegeven dat hij hulp van de gemeente niet nodig vond, ondanks dat zijn huurachterstand bleef oplopen. En toch oordeelde de kantonrechter dat ontruiming niet gerechtvaardigd was, omdat er te veel tijd was verstreken sinds de vroegsignaleringsmelding en de gemeente had geadviseerd dat de verhuurder een tweede vroegsignaleringsmelding deed.
De huurder kan echter ook altijd zelf naar de gemeentelijke schuldhulpverlening stappen. Daar is geen tweede vroegsignaleringsmelding voor nodig. De huurder zal ook bekend zijn met de mogelijkheid van schuldhulpverlening nadat de gemeente contact met hem heeft opgenomen na de eerste vroegsignaleringsmelding. Het hof oordeelt dan ook dat de bal niet alleen bij de verhuurder ligt, maar dat er ook “enige activiteit [mag] worden gevergd” van de huurder.
Het hof verwijst ook een aantal keer naar de bijzondere belangen van woningcorporaties. Zo is een woningcorporatie voor de financiering van de volkshuisvesting deels afhankelijk van haar huurinkomsten. Zoals het hof opmerkt, kan een woningcorporatie na ontruiming een schaarse sociale huurwoning beschikbaar stellen aan een van de vele duizenden woningzoekenden die op de wachtlijst staan en die hoogstwaarschijnlijk wel de huur zullen betalen (en daarmee hun steentje zullen bijdragen aan het bouwen, onderhouden en beheren van volkshuisvesting in Nederland).
Afsluiting
De grote vraag is natuurlijk wat rechtbank Rotterdam naar aanleiding van deze uitspraak van het hof zal gaan doen. Het hof heeft namelijk niet voorgeschreven hoe rechtbank Rotterdam haar beleid moet aanpassen. Er bestaat dus een mogelijkheid dat de rechtbank Rotterdam de zesmaandentermijn niet geheel schrapt, maar alleen aanpast.
Maar één ding is zeker: Rotterdamse kantonrechters kunnen een ontruiming niet langer afwijzen met alleen een verwijzing naar de zesmaandentermijn. In plaats daarvan zal een kantonrechter naar de concrete feiten en omstandigheden van het geval moeten kijken. Als de kantonrechter op basis van die concrete feiten en omstandigheden niet kan motiveren waarom de verhuurder ‘te laat’ een rechtszaak is begonnen, dan zal de kantonrechter de ontruiming in beginsel moeten toewijzen bij significante huurachterstanden. Hetzelfde geldt bij de vraag of een verhuurder eerst een tweede vroegsignaleringsmelding moet doen voordat hij de huurder zou kunnen ontruimen. Ook dan moet de kantonrechter concreet motiveren hoe de huurder daarbij gebaat zou zijn, ondanks dat de eerste vroegsignaleringsmelding niet het gewenste effect had.
